Paket Kebijakan Ekonomi Jilid V : Memperoleh Insentif Pajak Bagi Korporasi yang Melakukan Revaluasi Asset

Paket Kebijakan Jilid V yang dicanangkan Pemerintahan Jokowi ini cukup menarik menurut saya,
Dan ini bersesuaian dengan meningkatnya aktifitas penilai dalam menilai aset pemerintahan (otonomi daerah) termasuk korporasi. Paket yang disusun dalam meningkatkan indeks pertumbuhan ekonomi (masih dibawah 6%) saat ini diyakini bisa naik diatas 6 % tahun depan : Adapun Paket lain soal revaluasi adalah :

Paket Kebijakan Menteri Koordinator Perekonomian (Darmin Nasution)
- Mengajak Perusahaan me-revaluasi assetnya demi pemasukan pajak

Paket Kebijakan Menteri Keuangan (Bambang Bodjonegoro)
-  Pemotongan PPh Revaluasi baik untuk badan maupun individu yang melaksanakan pembukuan
   Persentase tarif revaluasinya pun diatur sedemikian rupa ( 3% sblm akhir tahun (yang tadinya    10%), 4% (semester I 2016) dan 6% (bagi perusahaan yang melakukan pelaporan revaluasi bagi  korporasi yang melaporkanya di semester II)
-  Investasi berupa Real Estate Investment Trust (REIT) bebas dari double tax burdens

Paket Pekerjaan Gubernur BI (Agus Martoyardoyo)
- Menekan Inflasi dibawah 4 %
- Menurunkan defisit transaksi berjalan hingga 18 Milyar dolar US
- Konsentrasi kepada economic growth, sampai kurtal ketiga masih mencapai  4,85%

Revaluasi Aset sejalan dengan target Direktur Pengadaan Tanah (BPN) dalam mempercepat Infrastrukur untuk kepentingan Umum, Pengadaan Tanah Untuk kepentingan umum tersebut termasuk aset yang dikelola menjadi kepentingan publik seperti Jembatan, Toll, Sarana Umum lain, seperti bandara dan port (pelabuhan-pelabuhan) untuk meningkatkan industri maritim di Indonesia.

METODOLOGI PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan pendapatan (Income Approach): 

dengan Cash Diskon Arus Metodologi. Pendekatan ini digunakan ketika perusahaan subjek memiliki fokus operasi daripada fokus aset-holding.

Pendekatan pasar (Market Approach): 

dengan Pedoman Perusahaan Metodologi. Pendekatan pasar yang digunakan berdasarkan pada prinsip apa harga aset sejenis di pasar. Perusahaan harga pasar dari saham perusahaan publik yang bergerak dalam sama atau garis yang sama bisnis seperti yang ditargetkan, yang sahamnya diperdagangkan secara aktif di pasar bebas dan terbuka, dapat menjadi indikator yang valid dari nilai saat transaksi di mana saham adalah diperdagangkan adalah cukup mirip untuk memungkinkan perbandingan bermakna.

Pendekatan berbasis aset (Asset Based Approach):

dengan Bersih Disesuaikan Nilai Aktiva Metodologi. Pendekatan ini digunakan sebaiknya untuk digunakan dalam bisnis memiliki siklus pertumbuhan matang dan lebih cocok untuk industri padat modal.

Untuk Melakukan Penilaian Harga Saham Wajari biasa memakai Asset Based Approach, Beta Penialaian Sahamnya bisa diupdate atau dipantau melalui Credit Rating Agency/ Agen Rating PEFINDO. 

Potensi Penghapusan PBB dan BPHTB

Penghapusan PBB saat ini sudah banyak digulirkan, dan disetujui untuk dihapuskan, Bahkan Gubernur DKI Jakarta juga setuju PBB tersebut dihapuskan, buktinya harga tanah yang di appraise selalu saja di atas NJOP, dan sontak saja Pak Menteri ikut setuju penghapusan PBB tersebut, sebab logikanya bumi diciptakan Tuhan, kok masih kita pajaki, ya?  Walau penghapusan ini berdampak kepada pengurangan pajak negara namun Pemerintah tetap menetapkan besaran Nilai Jual Objek Pajak secara jelas berdasarkan harga tanah yang berlaku normal di pasaran, dan harga bangunan sesaui dengan harga bangunan setempat. Harga tanah/sawah yang dibeli oleh pengembang/developer biasanya dijual dengan harga tinggi, akan tetapi hal itu tidak berpengaruh langsung terhadap NJOP melainkan dikendalikan oleh spekulan atau pun pemilik lahan.

Besarnya PBB yang terutang diperoleh dari perkalian tarif (0,5%) dengan NJOP . Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan sebesar 20% dari NJOP (jika NJOP kurang dari 1 miliar rupiah) atau 40% dari NJOP (jika NJOP senilai 1 miliar rupiah atau lebih). Besaran PBB yang terutang dalam satu tahun pajak diinformasikan dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT).

Dengan begitu Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan Bisa jadi tidak berlaku lagi ya?:UU No. 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah terakhir dengan UU No. 12 Tahun 1994 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan.KMK No.201/KMK.04/2000 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak    Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan. . KMK No. 523/KMK.04/1998 Tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan.KMK No. 1004/KMK.04/1985 Tentang Penentuan Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang Menggunakan Objek Pajak Bumi dan Bangunan Yang Tidak Dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan.Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-251/PJ./2000 Tentang Tata Cara Penetapan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan.Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-16/PJ.6/1998 Tentang Pengenaan Pajak Bumi danBangunan.Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-43/PJ.6/2003 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak TidakKena Pajak (NJOPTKP) PBB dan Perubahan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) BPHTB Untuk Tahun Pajak 2004. Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-57/PJ.6/1994 Tentang Penegasan dan Penjelasan Pembebasan PBB atas Fasilitas Umum dan Sarana Sosial Untuk Kawasan Industri dan Real Estate.

---

BPHTB atau bea perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan perolehan hak atas tanah dan bangunan. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya atau dimilikinya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang perseorangan pribadi atau badan. Objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan ataubangunan.DPP / Dasar pengenaan Pajak BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Bajak atau disingkat menjadi NPOP. NPOP dapat berbentuk harga transaksi dan nilai pasar. Jika nilai NPOP tidak diketahui atau lebih kecil dari NJOP PBB, maka NJOP PBB dapat dipakai sebagai dasar pengenaan pajak BPHTB.BPHTB yaitu merupakan pajak yang harus dibayar akibat perolehan hak atas tanah dan bangunan meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun dan hak pengelolaan.

Dasar hukum BPHTB - ini juga? :UU No. 20 Tahun 2000 Tentang Perubahan Atas UU No. 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. KMK Nomor : 630/KMK.04/1997 Tentang Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional Yang Tidak Dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

# Repost : Dua KJPP Tidak Terlibat // suaramerdeka.com

SEMARANG- Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Gunawan dan Rekan menyatakan tidak pernah masuk daftar hitam BCA sebagai akibat pembobolan kredit fiktif Rp 25 miliar. Selama ini, KJPP tersebut merupakan rekanan dari Bank Mandiri. Hal serupa juga disampaikan KJPP Tri, Santi dan Rekan secara terpisah.
 ”Bagaimana mungkin kami masuk blacklist sementara masuk list saja tidak pernah,” kata Gunawan Eka Sutanta, pimpinan KJPP Gunawan, Selasa (24/1).

Sebelumnya, Direskrimsus Polda Jateng telah menetapkan empat tersangka tambahan dalam kasus pembobolan kredit fiktif BCA Jalan Pemuda Semarang. Keempatnya adalah DP, IZ, MTP, dan BW. 
Mereka adalah anggota tim appraisal yang bekerja sama dengan tersangka Soeryo Antoro Soerjanto dan Dedi Rianto untuk menaikkan harga taksiran aset. BCA kemudian menyatakan telah mem-blacklist KJPP tempat DP cs masing-masing bernaung. 

Menurut Gunawan, tersangka MTP memang saat ini merupakan karyawannya. Namun, saat pembobolan MTP merupakan tenaga lapangan di KJPP lain. 
MTP baru masuk di KJPP Gunawan dan Rekan pada Maret 2011, sedangkan pembobolan berlangsung antara akhir 2010 dan Februari 2011.

Bertindak Sebagai Pribadi

Hal ini dikuatkan surat panggilan dari Polda Jateng terhadap MTP dengan No Pol: S. Pgl/3/1/2012/Reskrimsus. Dalam surat itu tertulis, panggilan sebagai tersangka untuk MTP dari KJPP Toto Suharto dan Rekan dengan alamat kantor Perumahan City Park RC 49 Jalan Medoho No 27, Semarang. 

”Jadi kalau dibilang MTP dari KJPP kami memang betul, tapi KJPP Gunawan tidak masuk dalam list BCA. Apalagi termasuk dalam KJPP yang di-blacklist,” tegas Gunawan.
Dalam rilisnya kepada Suara Merdeka, Y Tri Sunindyo dari KJPP Tri, Santi dan Rekan menyatakan IZ memang staf kantor perwakilan Semarang. 
Namun, pada saat melakukan penilaian aset bermasalah itu, yang bersangkutan bertindak sebagai pribadi yang membantu KJPP lain, yakni KJPP Sih Wiryadi. 

”Karena itu, KJPP Tri, Santi dan Rekan tidak tahu menahu mengenai masalah tersebut. Kami sebagai pimpinan kantor pusat tak pernah menandatangani laporan penilaian dan mengeluarkan laporan penilaian atas aset yang bermasalah itu,” tandas Tri Sunindyo. Dia menambahkan, pihaknya selama ini bukan rekanan BCA. (H68,J12-65) 

RINGKASAN PERPRES RI NO 99 TAHUN 2014 TENTANG PENYELENGGARAAN PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Rujukan dari Perpres No. 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (Lembaran Negara RI Tahun 2014 Nomor 94) dengan putusan bahwa:

1.      Bunyi Pasal 63:

-          Ketentuan Pasal 63 diubah menjadi : penetapan besarnya nilai ganti kerugian dilakukan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah berdasarkan hasil jasa Penilai Publik (KJPP)

-          KJPP ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah berdasarkan hasil pengadaan jasa penilai yang dilakukan oleh Instansi yang memerlukan tanah.

-          Pengadaan Jasa Penilai dilakukan harus sesui dengan undang-undang mengenai pengadaan barang/jasa pemerintah

-          Pelaksanaan Pengadaan Jasa Penilai dilaksanakan paling lama 30 hari kerja.

2.      Bunyi Pasal 74:

-          Ganti Kerugian dalam bentuk Uang (yang dimaksudkan dalam Pasal 74) harus dalam bentuk mata uang rupiah

-          Ganti kerugian tesebut dilakukan oleh Instansi yang memerlukan tanah berdasarkan validasi dari ketua Pelaksana Pengadaan Tanah/Pejabat yang ditunjuk.

-          Ganti Kerugian tersebut bersamaan dengan Pelepasan Hak oleh Pihak yang berpihak.

-          Proses Pemberian Ganti Rugi dilakukan paling lama 14 hari kerja sejak tanggal diterimanya validasi dari Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah (Pejabat yang ditunjuk).

3.      Penyisipan Pasal antara Pasal 123 dan Pasal 124 (Pasal 123A):

-          Jika Proses Pengadaan tanah yang dimaksud pada pasal 123 belum selesai sampai tanggal 31 Desa 2014 tetapi telah mencapai 75% dari kebutuhan luasan tanah, dapat diperpanjang proses pengadaannya sampai tanggal 31 Des 2015.

-          Pencapaian proses tersebut harus ditetapkan oleh pimpinan instansi yang memerlukan tanah

-          Penetapan Lokasi Pembangunan Untuk Pengadaan Tanah (sesuai perpanjangan) ditetapkan oleh Gubernur/Bupati/Walikota sesuai dengan kewenangannya.

-          Jika masih terdapat sisa tanah yang belum selesai sampai 31 Des 2015, pengadaanya diselesaikan berdasarkan tahapan yang ditetapkan dalam perpres.

PENGERTIAN HARGA, BIAYA, PASAR DAN NILAI DALAM KONSEP PENILAIAN

Harga adalah istilah yang dipakai untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang dan jasa. Maka Harga itu harus merupakan fakta historis atau indikasi atas nilai relative dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula. Motivasi Penentu Harga adalah : kemampuan financial, motivasi, kepentingan khusus,proses hasil negosiasi, melalui proses mediasi  supply demand barang.

Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan (spend), atas barang dan jasa atau jumlah yang dibutuhkan untuk memproduksi/ menciptakan barang/jasa.  Biaya juga merupakan fakta historis bila jasa/barang telah diselesaikan, melalui proses harga yang telah dibayarkan/ price’s settlement.

Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan (trade) antara buyer dan seller melalui mekanisme harga (price’s mechanism).

Nilai (Value) adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada hargayang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang/jasa yang available untuk dibeli.

Bedanya Nilai bukan fakta historis, tetapi harga yang sangat mungkin dibayar untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan defenisi tertentu dari nilai yang dirujuk. (apakah nilai pasar, nilai likuidasi, nilai reproduksi baru, nilai penggantian wajar/RCN dll).

Nilai muncul akibat kegunaan (utility) dan kelayakan jual serta penggunaan terbaik (Highest Best Use).

MAPPI Gandeng Akademisi

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) memiliki program untuk meningkatkan jumlah dan kualitas profesi penilai di Indonesia. Salah satu langkah yang akan diambil dengan merangkul akademisi untuk dimasukkan dalam materi pendidikan tingkat tinggi.

Hal ini bisa dipahami lantaran profesi penilai merupakan profesi yang baru muncul di era 80-an di Indonesia. Sementara jenjang pendidikan profesi penilai tidak sebanding dengan profesi akuntan, pengacara, notaris, dan dokter yang sudah memiliki jenjang pendidikan tersendiri.

“Saya ingin jumlah penilai mengalami peningkatan dua kali lipat di Jatim. Salah satu caranya dengan merangkul instansi pendidikan agar ada mata kuliah profesi penilai,” kata Pimpinan Jasa Penilai Properti dan Bisnis, Satria Wicaksono, Senin (18/11/2014).

Dia mengakui saat ini jumlah di Jatim baru mencapai 385 orang, dan yang sudah memiliki sertifikat hanya 20 orang.

Menurutnya, jumlah tersebut tidak sebanding dengan kebutuhan yang ada baik secara nasional maupun di Jatim sendiri. Padahal kebutuhan profesi penilai semisal untuk menilai transaksi properti, perbankan, pembebasan lahan, hingga penghitungan aset sangat dibutuhkan.

Satria mengaku sudah melakukan penjajagan dengan perguruan tinggi. “Akan kita umumkan setelah pembicaraan nanti memasuk itahap final. Apakah nanti masuk mata kuliah, jurusan atau fakultas tersendiri, tergantung hasil pembicaraan,” terangnya.

Secara nasional sendiri profesi penilai juga sangat minim, yakni hanya berjumlah 2.000. dari jumlah teresbut yang memiliki sertifikat kurang dari seperempatnya. Padahal disejumlah negara maju seperti Malaysia, Thailand, bahkan Australia profesi penilai sudah cukup besar.

Saat ini, potensi pasar masih terbuka bagi penilai, karena mereka juga berpeluang untuk melakukan pekerjaan penilaian di negara lain. Dan hal ini sudah dilakukan sejumlah penilai publik Indonesia. “Pemerintah sudah semakin serius memperhatikan keberadaan penilai. Peran penilai akan semakin besar untuk melakukan transaksi,” jelas Satria.

Selain memiliki rencana menggandeng perguruan tinggi, MAPPI Jatim juga berencana meningkatkan kualitas SDM. “Kami akan melakukan pendidikan dan pelatihan agar bisa meningkatkan kualitas SDM para penilai,” lanjut Sekretaris MAPPI Jatim, Ansori. (wh)

Repost# NJOP Memang Masih Jadi Acuan Untuk Melihat Nilai Pasar Yang Biasanya 2 kali NJOP

Metrotvnews.com, Jakarta: Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional menghapus sistem Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Kini jual beli tanah diwajibkan melalui Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (Mappi).

"Harga tanah tidak normal sehingga banyak spekulan yang bermain dalam jual beli tanah tersebut. Ini kan sekarang penegasan tugas penilai. Mappi ini akan menentukan harga tanahnya," ujar Menteri Agraria dan Tata Ruang Republik Indonesia (ATR RI) Ferry Mursyidan Baldan di gedung Kementrian ATR/BPN, Jakarta Selatan, Selasa (5/5/2015).

Realisasi peran Mappi, lanjut Ferry, dalam ganti rugi pembayaran lahan sudah berlangsung dan tidak berdasarkan NJOP. Penghilangan NJOP ini sebagai upaya mengerem kapitalisasi harga tanah.

"Ini sudah dipraktekan di Jatigede kemarin, dalam hal proses kesiapan lahan untuk pembangunan infrastruktur itu, tidak lagi memakai NJOP tetapi memakai penilaian pertanahan," tutur Ferry.

Sebelumnya, kementerian sudah berkoordinasi dengan Real Estate Indonesia (REI) terkait kebijakan ini. Ferry berharap sistem zonasi ini membuat para pengembang tak menjual tanah dengan harga serampangan. Pengembang, lanjut dia, jangan bertindak seperti halnya makelar tanah.

"Adanya sistem zona ini akan mengurangi spekulasi terhadap harga tanah," kata Ferry.
(Des)

PERCEPATAN PENGADAAN TANAH & PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR UNTUK MENINGKATKAN KESEJAHTERAAN MASYARAKAT 2015 – HOTEL MILENIUM

Attendant: Kasubdit

Narasumber: KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba

Kepala Kantor BPN Sesumatera

Pejabat Eselon III, IV BPN Sesumatera

Pendahuluan

Profesor Budi Mulyanto (Dirjen Pengadaan Tanah)

Dalam rangka mempercepat proses infrastruktur dan meningkatkan  kesejahteraan Masyarakat, harus melalui tahap Proses Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan berikut:

-          Pembangunan toll (Toll Roads)

-          Listrik dan Gardu (Electricity and Station)

-          Pembangunan Jalur Kreta Api (Railroads)

-          Bendungan (Waduk/Reservoir)

-          Bandara (Airports)

-          Pelabuhann (Ports)

-          Gedung Pemerintahan (Rumah Dinas)

-          Fasilitas Umum (other facilities) school, recreation hall etc

Menurut Profesor Pengadaan Tanah, Permasalahan Proses yang harus dilalui dalam menjalankan Pengadaan Tanah ini saat ini belum landing betul  termasuk di setiap tahapan Perencanaan hingga penyerahan:

1.      Perencanaan (Yang memberikan Tanah)

2.      Persiapan (Pemda)

3.      Implementasi (BPN)

4.      Penyerahan (Stlh Ganti Rugi/Kompensasi)

Dalam Permen, Petunjuk Teknis untuk tindak lanjut Pengadaan Tanah, lebih dalam dikaji Objek dan bidang-bidang perencanaanya, termasuk : Ruang mana dilakukan pembebasan/ Peta Acuan (ROW tidak berubah-ubah) dan bagaimana konsultasi publiknya.

Pemikirian :

-          Tanah Kas Desa

-          Tanah Lokal

-          Tanah Wilayah Adat

-          Tanah TNI (Negara), Auri dllsb

-          Tanah Desa.

Persoalan Pendanaan (Dari Pihak Pemerintah)

-          Bagaimana proses pendanaannya tidak melambat, anggaran yang dikucurkan 4% x Angaran BNBP, untuk pengukuran dan soal PMK sudah diatur juga Untuk PPh Tanah. Maka Dari sebab itu Peraturan Kemenkeu harus sesuai UU 2012 (Harus Bayar Pajak)

Zona Nilai Tanah (Menurut Direktur Pengadaan Tanah)

Penilaian Tanah (Menurut Konsultan Penilai Properti/Pertanahan dalam hal ini KJPP

Narasumber KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba:

Isi Panel Diskusi:       

-          Ada 216 Surat Keputusan Penilaian/Pengadaan Tanah

-          Nilai Properti Untuk Ganti Rugi: Land Value & Land Lease (Administrasi)

-          Untuk Mengukur Land Value, administrasinya harus mampu mendukung ekses kepemilikan tanah (ownership)

-          Termasuk juga untuk Penggunaan Tanah/Persewaan (Land Lease)

Zona Nilai Tanah:

-          Berapa persentase Yang tersedia untuk Land Value (100%) untuk daerah-daerah yang ada di Indonesia (Riau 6,7%, Jatim 9,7%, Kalteng 1,3% sesuai data dari Direktorat BPN)

-          Pelayanan Pertanahan

-          NJOP PDP (Nilai Jual Objek Pajak PDP)

-          Pelaksanaan UU Pertanahan No 28 tahun 2009

-          Nilai Pasar terhadap Tanah (Dasar Penetapan)

-          Informasi Nilai tanah agar tersedia tiap Provinsi karena saat ini masih jauh dari target masih 37%

REVIEW KEGIATAN PENGADAAN TANAH OLEH KJPP

-          Review Pemegang Hak, Hukum Adat, Status Tanah

-          Menghitung berapa besarnya kerugian atau Nilai Ganti Kerugian

-          Potensi HBU Tanah, Bidang Tanah yang tersisa (Penggantian secara Utuh), Setia KJPP bertanggung jawab penuh terhadap tugas penilaian. Jika terjadi pelanggaran Pihak Pemerintah harus berani lapor ke MAPPI

-          KJPP Harus membuat laporan Penilaian karena setiap KJPP harus memiliki sertifikasi dari BPN (selaku penilai pertanahan) dan juga harus dapat ijin praktek dari Kemenkeu

-          Itu sebabnya KJPP harus lapor ke BPN soal Sanksi, Tegoran, maupun Sanksi Ringan

-          NJOP tidak sama dengan Ganti Rugi

-          Dalam SPI Nilai Penggantian Wajar (NPW) = Nilai Pasar (Minimum Sama) sudah diatur dalam juknis atau ada dalam copy SPI 306

-          RAB Bangunan harus melalui Proses Pendekatan Biaya (Cost Approach)

-          Tanaman Karet harus melalui Tahap Penilaian dengan Metode DCF Approach, Penilaian Tanaman Karet atau tanaman semusim sifatnya argumentative maka dari sebab itu perlu asumsi mendasar dari KJPP dalam menetukan NPW.

Semestinya UU Pertanahan harus mengatur siapa saja yang memperoleh Sertifikasi Untuk Land Acquisition,- Maraknya Pihak swasta yang berani mencoba membuat pengadaan tanah sendiri tanpa campur tangan BPN.

Problem Sendiri – Otorisator, Uang Negara, Dibawahnya Ada Aspek Uang dalam Pengadaan Tanah ini.

Dari Sebab itu KJPP Perlu juga didukung dengan : Cara Memperoleh Harga Tanah, Harga Pasar tanah, Biaya Operasioanal dan Biaya Sosialisasi (15% dari Nilai Penggantian Wajar)

Satgas Usulkan Proporsi Usulan Besaran (Proporsi Keseluruhan Tahapan biak Perencanaan dan Persiapan pengadaan tanah tersebut.

Berita Selengkapnya tentang Informasi ini dimuat dalam portal BPN:
http://www.bpn.go.id/Berita/Siaran-Pers/direktur-jenderal-pengadaan-tanah-buka-workshop-pengadaan-tanah-untuk-kepentingan-umum-tahun-20-59893

KRITERIA MENGHITUNG PENYUSUTAN (DEPRESIASI) BANGUNAN UNTUK MENCARI NILAI BANGUNAN SAAT INI (PRESENT VALUE OF BUILDINGS)

Perhitungan Penyusutan adalah salah satu hal yang paling lazim dilakukan ketika mengukur sebuah kegunaan barang (nilai barang) saat ini. Dengan menghitung Nilai Penyusutan saat ini kita bisa mendapatkan nilai dari sebuah barang (bergerak maupun tak bergerak diluar tanah.

Dalam menghitung Nilai Suatu Aset (Aktiva), seperti Bangunan (Tidak Bergerak) ada beberapa unsur yang harus diketahui:

Luas Bangunan = (Unsur Panjang (P), Lebar (L), Tinggi (T), Portal(Jarak Kolom), Kolom.

Secara teknis untuk mendapatkan Nilai Pembuatan Baru Bangunan seperti Gedung secara detail perlu mengetahui  beberapa detail perhitungan sbb:

-          Perhitungan Pekerjaan dan Beton (concrete)

-          Perhitungan Pekerjaan Atap (roof)

-          Perhitungan Pekerjaan Lantai (floor)

-          Perhitungan Pekerjaan Pintu dan Jendela (windows and doors)

-          Perhitungan Pekerjaan Instalasi (electrical and mechanical)

-          Perhitungan Pekerjaan Teras (terrace, canopy, and relaxing area)

-          IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)

-          Lain-Lain (Overhead)

-          Biaya Design & Contractor

-          PPn (VAT) Value, etc.

Nilai Bangunan harus setara dengan Biaya Pembuatan Baru Bangunan (Replacement Cost New/RCN). Hal ini juga bisa diasumsikan sama dengan seseorang yang berencana mendirikan sebuah Gedung, sang kontraktor (perencana) perlu membuat sebuah anggaran bangunan yang sesuai kebutuhan, dan sesuai kecukupan modal.

Selanjutnya Nilai RCN Sebuah Bangunan ( seperti Gedung) perlu disusutkan sesuai tahun berdirinya sebuah Gedung, secara interview atau dengan melihat sertifikat bangunan. Identifikasi dan pengamatan secara visual (visual outlook) saat survey juga sangat diperlukan.

Karena Sebuah Gedung yang sudah lama bisa kelihatan baru (secara visual) karena perawatan yang cukup baik. Biaya Perawatan bangunan juga bisa turut serta dipertimbangkan, untuk memperoleh Nilai Pasar bangunan pada saat ini.

Metode Penyusutan dalam Menilai Bangunan ada 3 yakni:

-          Penyusutan Fisik/ physical deterioration

-          Keusangan Fungsional/ functional obsolescence

-          Keusangan Ekonomis/ economic obsolescence

Contoh Kasus:

1.      Tahun Pembangunan (Gedung)                      :           2001

2.       Umur Bangunan Saat ini (Visual)                  :           4 Tahun

3.      Usia Teknis Bangunan                                    :           40 Tahun

4.      Total Persentase (Constant/Tot.Percentage)   :           100 %

5.      Biaya Reproduksi Baru                                   :           -

Constant Percentage   :           100%

1.      Recapture Rate :   (Constant presentage / Usia Teknis Bangunan) = 100/40 = 2,5%

2.      Functional Obsolescence: (Constant precentage/(Usia Teknis Bangunan - Usia bangunan saat ini) = 100/ (40^Th – 4^th ) = 2,8%.

3.      Physical Obsolescence : (Umur Bangunan Saat Ini x Functional Obsolescence) = 40^th x 2,8% = 11%

4.      Economic Obsolescence : Functional Obsolescence x (Constant Percentage - Physical Depreciation) = 2,8%  x (100% - 11% ) = 2,5%

Total Depreciation (%):

Total Penyusutan (Depreciation): 2,5% + 2,8% 11% + 2,5% = 16,40%

Total Depreciation (Rp): Total Depreciation (%) x RCN

                  

Perhitungan detail penyusutan tersebut berlaku untuk bangunan apa saja dan semua aset dengan menggunakan cost approach asalkan memenuhi unsur/faktor tersebut diatas.

Biaya Reproduksi Baru adalah sama dengan Pembuatan Baru Bangunan/ RCN (Replacement New Cost) dicari dengan memperoleh hasil dari penjumlahan seluruh anggaran (perhitungan pekerjaan) untuk beton, plafon, lantai, jendela, electrical bahkan pajak dari sebuah rumah.

Total Depresiasi (Rp) = Total Percentase Penyusutan Bangunan (%) x Nilai RCN (Rp)

Total Depresiasi (Rp) = 16, 40% x Nilai Biaya Reproduksi Baru/RCN (Rp)

Maka Diperoleh Nilai Pasar (Market Value) dari Bangunan (Gedung) tersebut :

Nilai Pasar (Market Value) = Biaya Reproduksi Baru (Rp) – Total Depresiasi (Rp).

ESTIMASI BANGUNAN : Gedung Kantor dan Mes
Panjang    :		11,5	Meter
Lebar        :		9	Meter
Tinggi       :		3	Meter
Portal (jarak kolom)  :		4	Meter
Kolom       :		8	Unit
No.	U R A I A N	Vol.	Satuan	Harga	Jumlah
1.	PEKERJAAN PONDASI & BETON
	Galian tanah	46,33	m3	6.000	277.965
	Urugan kembali	(9,83)	m3	3.500	(34.404)
	Pondasi beton	3,87	m3	400.000	1.546.900
	Pondasi batu kali	43,58	m3	115.000	5.011.125
	Sloof	8,72	m3	400.000	3.486.000
	Kolom beton 30/30	3,44	m3	420.000	1.445.850
	Ring balk	8,72	m3	420.000	3.660.300
2	PEKERJAAN ATAP
	Atap Aluminium gelombang	129,38	m2	22.000,00	2.846.250
	Rangka atap besi siku	5.712,00	kg	2.000,00	11.424.000
3	PEKERJAAN LANTAI
	Lantai beton workfloor 5 cm	5,18	m3	140.000	724.500
	Lantai keramik 30/30	450,00	m3	45.000	20.250.000
	Dinding bata plester	299,16	m2	42.500	12.714.300
4	PEKERJAAN PINTU/JENDELA
	Pintu teakplywood	18,00	m2	175.000	3.150.000
	Pintu kaca/aluminium	4,50	m2	225.000	1.012.500
	Jendela kaca/nako/kusen kayu	51,84	m2	115.000	5.961.600
	Plafond plywood	564,00	m3	24.000	13.536.000
5	PEKERJAAN INSTALASI
	Penerangan listrik	103,50	m2	10.500	1.086.750
	Instalasi plumbing	103,50	m2	5.000	517.500
	Sanitair	5,00	unit	750.000	3.750.000
6	PEKERJAAN TERAS	12	m2	75.000	900.000
7	I M B	103,5	m2	5.000	517.500
				J U M L A H	93.784.636
	Lain - lain (overhead)	10,00	%		9.378.464
				J U M L A H	103.163.099
	Biaya Design	4,00	%		4.126.524
	Keuntungan	7,00	%		7.221.417
				J U M L A H	114.511.040
	PPn	10,00	%		11.451.104
	Biaya Pembuatan Baru/RCN	104		1.217.026	125.962.144
	Depresiasi: Fisik	11,4%
	Ekonomi	3%
	Fungsi	2,9%
	Total Depresiasi (%)	16,8%
	Total Depresiasi (Rp)				21.182.206
	Nilai Pasar (Rp)				104.779.939
	Usia Teknis 40 Tahun, Usia Saat Ini 2 Tahun (Visual)