Hak "Penggunaan" dalam Penilaian Properti

- Hak penggunaan di real estat adalah seikat hak dan ketika Anda memenangkan keseluruhan kumpulan hak, Anda memiliki real estat sepenuhnya. Jika Anda melepaskan beberapa hak tersebut, berarti Anda mengubah nilai properti itu. Biaya sederhana yang merupakan kumpulan penuh hak memberi Anda sekumpulan penggunaan, hak pengecualian, hak untuk menyewakan properti, hak escheat, hak untuk menyerahkannya kepada ahli waris, atau hanya menjual properti itu. Itu semua hak secara realty.

- Bila Anda melepaskan hak penggunaan dan Anda menyewakan properti tersebut kepada orang lain, Anda sekarang memiliki kepentingan sewa dalam properti. Jika Anda memiliki hak sewa atas properti, Anda sebagai penyewa berada dalam posisi mengurangi properti itu kepada orang lain.

Seorang wiraniaga kadang-kadang dapat didekati, bagaimanapun, untuk memberikan penilaian bayaran sederhana untuk membantu pembagian properti selama proses perceraian atau untuk menyelesaikan perkebunan. Penentuan nilai saat ini tidak memerlukan lisensi khusus, namun harus dilakukan di bawah pengawasan broker pengelola. Ini memberikan panduan dan pendidikan dalam prosesnya, dan, tentu saja, hanya broker yang mungkin mengenakan biaya untuk layanan publik.

Penilaian mungkin diperlukan dalam situasi berikut, antara lain:

-Setiap tujuan (estate purposes), untuk menetapkan nilai kena pajak atau memfasilitasi pembagian yang adil diantara ahli waris

-Divorce proceedings, dimana real estat merupakan bagian dari properti yang akan dibagi

-Financing, bila jumlah yang akan dipinjamkan bergantung pada nilai properti

-Taxation, untuk memberikan dokumentasi untuk demonstrasi wajib pajak terhadap penilaian

-Relocation, menetapkan jumlah yang akan dijaminkan kepada karyawan yang ditransfer

-Condemnation, sampai pada kompensasi yang adil atas properti yang diambil oleh pemerintah

-Insurance, memperkirakan kemungkinan biaya penggantian dalam kasus kerugian

-Damage loss, digunakan untuk mendukung potongan pajak penghasilan

- Kelayakan/ feasibility, untuk mempelajari kemungkinan konsekuensi penggunaan khusus untuk properti

-Penilaian nilai pasar wajar/ fair market value determination, sering terjadi dalam transaksi sewa komersial bila subjek nilai sewa berkaitan dengan opsi untuk memperpanjang masa sewa.

Penilai biaya bekerja sebagai kontraktor independen, menawarkan layanan ke sejumlah klien yang berbeda. Penilai staf adalah karyawan internal organisasi seperti FHA, lembaga pemberi pinjaman, atau perusahaan besar. Biaya penilai fee umumnya didasarkan pada waktu dan biaya; biaya tidak pernah didasarkan pada persentase nilai yang dinilai

CASH EQUVALENCY DALAM PENILAIAN PROPERTI

Cash Equivalency 

Cash Equivalency adalah harga yang dinyatakan dalam bentuk uang tunai yang dibedakan dari harga yang dinyatakan secara keseluruhan atau sebagian dari jumlah uang muka atau surat berharga lainnya yang tidak dapat dijual pada jumlah nominalnya. Mereka mudah dikonversi menjadi uang tunai, seperti kepemilikan pasar uang, obligasi pemerintah jangka pendek atau tagihan Treasury, sekuritas dan surat berharga. Mengkalkulasikan harga setara kas, penilai harus membandingkan transaksi dengan pembiayaan biasa. Jika ada pembiayaan yang menguntungkan atau pembiayaan yang tidak menguntungkan, Anda harus melakukan penyesuaian setara kas dengan analisis.

LAPORAN PENILAIAN TIDAK HANYA DIUJI OLEH PENILAI

Penilaian adalah perkiraan atau pendapat yang didukung legal oppinion,

- Evaluasi adalah analisis properti dan atributnya dimana estimasi nilai tidak diperlukan. Studi ini dapat mempertimbangkan aspek properti apa pun termasuk sifat, kualitas, dan kegunaan dari minat terhadap real estat.

-Valuation adalah proses memperkirakan nilai untuk serangkaian kepentingan tertentu pada titik waktu tertentu atau tanggal tertentu untuk properti real estat. Bisa jadi nilai pasar, nilai yang dinilai, nilai asuransi, nilai likuidasi, nilai pakai atau nilai investasi. Prosesnya adalah menyelidiki properti, tidak hanya properti fisik itu sendiri tapi juga semua aspek properti seperti zonasi, pajak, kode bangunan, jenis konstruksi, dan disainnya.

- Dalam bisnis real estat, tingkat aktivitas penilaian tertinggi dilakukan oleh penilai profesional real estat yang diakui atas pengetahuan, pelatihan, keterampilan, dan integritas mereka di bidang ini dan yang diberi lisensi atau disertifikasi oleh Negara yang bersangkutan. Misalnya Negara Bagian New York. Dalam industri penilaian, penilai diatur oleh Standar Uniform of Professional Appraisal Practice (USPAP). Undang-Undang Pemulihan dan Penegakan Reformasi Lembaga Keuangan tahun 1989 (FIRREA) mensyaratkan bahwa setiap penilaian yang akan dilakukan yang melibatkan sebuah transaksi yang berkaitan dengan federalnya harus menggunakan penilai bersertifikat atau bersertifikat berlisensi.

Transaksi yang terkait dengan federal didefinisikan sebagai transaksi dimana pinjaman berasal dari lembaga keuangan atau pemberi pinjaman yang diatur oleh pemerintah federal. Ini termasuk lembaga atau pemberi pinjaman yang diatur oleh Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), Kantor Pengawas Keuangan Mata Uang (OCC), National Credit Union Administration (NCUA), dan Office of Thrift Supervision (OTS).

Laporan penilaian formal didasarkan pada keputusan penting yang dibuat oleh pemberi pinjaman hipotek, investor, utilitas publik, badan pemerintah, bisnis, dan individu.

Tidak semua taksiran nilai dibuat oleh penilai profesional. Seringkali, penerima lisensi real estat harus membantu penjual sampai pada nilai pasar untuk propertinya tanpa bantuan laporan penilaian formal. Bantuan tersebut dikenal sebagai opini nilai atau analisis pasar komparatif (CMA).

Undang-undang lisensi melarang menyebut pendapat tentang nilai atau CMA sebagai "penilaian" kecuali jika dibuat oleh penilai berlisensi, bersertifikat, atau umum. Hukuman yang biasa dilakukan adalah pencabutan izin real estat Anda.

- Evaluasi adalah studi tentang sifat, kualitas dan kegunaan dari properti. Evaluasi menetapkan esensi nilai. Mungkin tidak untuk tanggal tertentu itu mungkin pengaturan. Anda bisa mengatakan: "Saya ingin mengevaluasi rumah keluarga yang akan dikunjungi di pasar tertentu atau subpasar khusus antara 1.200 dan 1.800 sq ft". Dalam sebuah evaluasi, Anda akan mengumpulkan data tentang 1.200 sampai 1.800 rumah sq ft, Anda sampai pada kisaran pasar untuk itu dan itu akan menjadi khas evaluasi dibandingkan dengan data perkiraan nilai untuk properti tertentu.

- Evaluasi terutama digunakan untuk menganalisis pasar tertentu. Jika Anda ingin mengetahui biaya kondominium di Lower Manhattan, Anda mungkin akan melakukan evaluasi terhadap 1 bdr condos, 2 bdr condos, dll sehingga Anda bisa mendapatkan kisaran pasar dari produk tertentu di pasar atau submarket tertentu. Ini adalah properti yang spesifik dibandingkan dengan analisis umum pasar.

Pasokan dan Permintaan (Supply & Demand) di Pasar Real Estat

Pasokan dan permintaan (Supply and Demand)
Pasokan dan Permintaan terus berinteraksi di pasar untuk menetapkan tingkat harga. Biasanya saat persediaan naik, harga turun; Saat permintaan meningkat, harga naik.
Bila penawaran melebihi permintaan (pasar pembeli); ketika permintaan melebihi pasokan (pasar penjual).

Karena real estat tetap (immobile), pasar real estat relatif lamban menyesuaikan diri terhadap perubahan faktor-faktor yang mempengaruhi penawaran dan permintaan. Produk tidak dapat dilepaskan dari pasar atau ditransfer ke tempat lain, sehingga kelebihan pasokan biasanya menghasilkan tingkat harga yang lebih rendah. Tapi karena perkembangan dan konstruksi real estat membutuhkan waktu yang cukup lama, kenaikan permintaan mungkin tidak segera terpenuhi. Jadi, saat permintaan tinggi, harga naik.

Beberapa faktor yang mempengaruhi pasokan meliputi:

-Produk ketersediaan. Persediaan atau kekurangannya; kekosongan dan / atau tingkat penyerapan
-Bukti untuk persediaan baru. Konstruksi baru; renovasi atau konversi produk yang ada (misalnya, konversi dari gedung perkantoran kuno ke bangunan hunian baru)
-Labor pasokan dan biaya konstruksi:
Kenaikan atau penurunan ketersediaan bahan baku atau bahan bangunan
Kelimpahan atau kekurangan tenaga kerja dalam perdagangan bangunan terampil
Kenaikan biaya bahan bangunan
Suku bunga tinggi atau pinjaman langka
- Kontrol pemerintah dan kebijakan keuangan:
Perpajakan properti lokal
Tata cara zonasi
Suku bunga nasional
Pemerintah dapat sangat mempengaruhi jumlah uang yang tersedia untuk investasi real estat melalui kebijakan moneternya.

Pada tingkat lokal, kebijakan perpajakan real estat dapat memiliki efek positif atau negatif. Fasilitas komunitas seperti gereja, sekolah, taman, dan kebijakan pemerintah yang efisien semuanya mempengaruhi pasar real estat.

Populasi
Kebutuhan dasar manusia akan tempat berlindung tumbuh atau menurun saat populasi berubah. Pada waktu tertentu, beberapa daerah memperoleh populasi sementara yang lainnya kehilangan. Dalam beberapa tahun terakhir, populasi negara bagian New York telah menurun. Susunan populasi, atau demografi, juga harus diperhitungkan. Misalnya, semakin banyak rumah telah dibeli oleh orang lajang, keluarga orang tua, dan pensiunan.

Tingkat pekerjaan dan upah
Tingkat pekerjaan di masyarakat (pembukaan atau penutupan perusahaan besar, misalnya) memiliki pengaruh besar pada pasar real estat. Secara umum, pasar real estat bullish terjadi ketika tingkat pengangguran rendah. Tingkat pendapatan ditambah dengan pekerjaan bisa memicu pasar bull. Di masa ini, konsumen yang berpenghasilan produktif, merasa lebih baik tentang prospek mengambil hutang jangka panjang. Seringkali, kekuatan pendorong di balik asumsi hutang ini adalah keinginan untuk menjadi pemilik rumah pertama kali atau untuk meningkatkan atau memperbaiki rumah seseorang.

Ini adalah faktor yang merupakan permintaan di pasar manapun. Namun, perencanaan masa depan menjadi penting karena tidak ada yang berlangsung selamanya. Masa-masa indah bisa menjadi masa bersandar. Perekonomian bersifat siklis dan akibatnya, saat-saat yang lebih ramping, ketika mereka datang, pada akhirnya dapat menghukum pesta yang sama dengan yang mereka berikan saat ada masa yang baik.

Tingkat lowong/ Kekosongan (Vacancy Level)
Tingkat kekerabatan di masyarakat memberikan indikasi yang baik tentang permintaan perumahan:

Kekurangan perumahan yang menurun (penurunan kekosongan) akan mengakibatkan kenaikan harga sewa. Kelimpahan perumahan (kenaikan kekosongan) akan memaksa uang sewa turun.
Secara umum, saat persewaan di perumahan lunak, pasar penjualan kuat; dan ketika pasar penjualan lunak, pasar sewa kuat. Namun, jika permintaan di pasar penjualan melebihi jumlah pasokan yang tersedia, pasar sewa bisa kuat. Saat ini, inilah yang terjadi di New York City dimana pasokannya terbatas.

Suku bunga
Ketika suku bunga KPR turun, lebih banyak pembeli masuk ke pasar, yang cenderung menaikkan harga.

Suku bunga dan harga jual bekerja berlawanan arah:
- Suku bunga yang lebih rendah menyebabkan kenaikan harga properti. Penjual menyadari likuiditas di pasar dan, sebagai hasilnya, berusaha mencapai harga jual yang lebih tinggi.
- Tingkat suku bunga yang tinggi menyebabkan penurunan harga properti. Pembeli menyadari likuiditas di pasar dan sebagai hasilnya berusaha untuk mencapai harga beli yang lebih rendah.

PRINSIP DASAR YANG MEMBANGUN NILAI

Ada tujuh prinsip dasar yang Membangun Nilai:

1. Prinsip penawaran dan permintaan (Supply & Demand)
 Menekankan hubungan langsung harga dengan ketersediaan dan permintaan suatu produk.

2. Penggantian (Substitution)
mengacu pada kenyataan bahwa setiap investor yang diinformasikan tidak akan membayar lebih untuk sebuah properti daripada biaya untuk membeli properti pengganti dari utilitas yang sama. Sebagai contoh, katakanlah Anda belanja untuk jas di Armani. Setelan itu dijual seharga $ 1.000. Kemudian, Anda menemukan setelan yang sama di Bloomingdale's seharga $ 800. Prinsip penggantian menunjukkan bahwa kemungkinan besar, Anda akan membeli jas di Bloomingdale daripada di Armani.

Prinsip substitusi adalah fondasi utama untuk ketiga pendekatan penilaian penilaian:
- Pendekatan perbandingan penjualan, yang menggunakan penjualan sebanding, yaitu biaya untuk memperoleh properti pengganti, untuk menunjukkan berapa banyak investor / pembeli informasi yang akan membayar properti tertentu.
- Pendekatan biaya didasarkan pada properti penggunaan tunggal / tujuan dimana penjualan properti sebanding sedikit atau tidak ada sama sekali. Properti ini dinilai dengan menetapkan biaya untuk mereproduksi atau mengganti properti - menggabungkan nilai tanah dengan biaya untuk membangun perbaikan (baru) dan kemudian memperhitungkan penyusutan yang masih harus dibayar atas perbaikan yang ada pada properti. Hasil akhirnya akan menentukan bagi investor apakah properti subjek atau pengganti itu layak dilakukan.
- Pendekatan kapitalisasi pendapatan menganggap nilai properti berhubungan langsung dengan pendapatan yang timbul dari properti tersebut setelah tingkat kapitalisasi diterapkan. Prinsip substitusi berlaku karena properti subjek selalu diukur terhadap alternatif investasi pengganti yang memiliki imbal hasil dan risiko arus kas yang sama.

3. Antisipasi (Anticipation)
Antisipasi mengacu pada harapan bahwa pembelian hari ini akan meningkat nilainya besok.

4. Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) 
didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin, legal, dan diinginkan bila diukur dari penggunaan alternatif yang mungkin, legal, dan yang diinginkan dan menyampaikan kepada pemiliknya pendapatan terbesar dan nilai selanjutnya yang diakibatkan oleh tanah tersebut. Pendekatan tertinggi dan terbaik menggunakan pendekatan nilai dalam dua cara:

-Tinggi dan paling baik digunakan sebagai kosong (as vacant).
Pendekatan ini menjawab pertanyaan, penggunaan atau peningkatan mana yang kemungkinan besar akan menghasilkan nilai terbesar yang dapat diatribusikan ke tanah jika lahan kosong (kosong)? Seseorang yang melihat properti sebagai situs pengembang cenderung mengabaikan perbaikan yang dilakukan pada properti. Dengan contoh ini, orang akan melihat analisis situs ini "kosong."

-Tinggi dan paling baik digunakan sebagai perbaikan (as improved).
Pendekatan ini identik dengan metode "kosong", dengan satu pengecualian: memerlukan analisis biaya pembongkaran perbaikan yang ada. Biaya pembongkaran ini tidak akan muncul jika situs tersebut telah kosong, dan ini merupakan tambahan biaya untuk membangun perbaikan baru.
Biasanya, penggunaan properti saat ini cenderung menjadi penggunaan tertinggi dan terbaik dari situs itu; Namun, itu tidak selalu terjadi. Misalnya, perubahan zonasi memungkinkan sebuah proyek dengan jumlah yang lebih besar (total rekaman lapangan legal dan terbangun dari sebuah proyek) yang akan dibangun menggantikan struktur yang ada. Setelah peningkatan zonasi mulai berlaku, penggunaan properti yang ada berhenti menjadi penggunaan tertinggi dan terbaik dari situs tersebut karena sesuai dengan standar yang lebih rendah. Lihat Unit 21 untuk informasi lebih lanjut tentang zonasi.

5. Pengaruh properti eksternal (External Property Influences)
mengacu pada fitur di luar garis properti yang mempengaruhi nilai. Perekonomian merupakan akibat langsung penambahan fasilitas area oleh pemerintah kota. Beberapa fasilitas ini mungkin mencakup jalan raya baru, sistem transportasi, dan fasilitas air dan selokan.
Diseconomies - kebalikan dari ekonomi - biasanya (tapi tidak selalu) akibat dari alasan atau peristiwa nonlokalisasi. Contohnya mungkin termasuk kejahatan dan polusi.

6. Kesesuaian (Conformity)
Kesesuaian ada dimana ada penggunaan seragam dan gaya konstruksi yang konsisten dari properti di subdivisi tertentu.Nilai properti cenderung tetap stabil atau meningkat bila ada kesesuaian. Bagian di mana perumahan bergaya Tudor dan rumah-rumah berukuran serupa akan menjadi contoh kesesuaian.

7. Pengembalian Naik dan Menurun (Increasing and Decreasing Returns).
Peningkatan kembali terjadi ketika perbaikan dilakukan pada properti yang menyebabkan nilai keseluruhan dari properti tersebut meningkat sebagai akibat dari keseluruhan utilitas perbaikan tersebut. Ini juga bisa disebut sebagai penyederhanaan. Penurunan kembali terjadi ketika pemilik properti memperbaiki properti di luar titik pengambilan modal (pengembalian investasi pokok yang asli) pada penjualan; Dalam contoh seperti itu, properti tersebut dikatakan terlalu disempurnakan. Biasanya, hasilnya adalah pemilik properti tetangga mengalami kenaikan nilai properti, sedangkan properti subjek tetap terbatas pada potensi nilainya. Dari sudut pandang penjualan kembali, tidak selalu bijaksana menjadi rumah terbesar atau terbaik di jalan.

NILAI BISNIS REAL ESTATE

VALUE not equals to PRICE and not similar with COST

Nilai tidak sama dengan harga, juga tidak sama dengan biaya. Nilai dapat didefinisikan sebagai jumlah barang atau jasa yang akan ditawarkan di pasar dengan imbalan produk tertentu. Ini juga telah digambarkan sebagai nilai sekarang dari manfaat masa depan yang terkait dengan properti.Dalam real estat, konsep biaya (harga atau pembelian atau produksi) umumnya berkaitan dengan masa lalu, sementara harga (jumlah pertimbangan, biasanya mata uang, bahwa pembeli setuju untuk membayar barang dan penjual setuju untuk menjual barang tersebut untuk) berhubungan dengan saat ini, dan nilai (nilai barang ke satu pihak atau lainnya) berhubungan dengan masa depan.

KARAKTERISTIK REAL ESTATE

Tidak seperti komoditas lainnya, real estat memiliki karakteristik unik yang mempengaruhi nilainya. Ini terbagi dalam dua kategori: 

(1) karakteristik ekonomi dan (2) karakteristik fisik.

Karakteristik Ekonomi
Ada empat karakteristik ekonomi dasar lahan yang akan mempengaruhi nilainya:
-Relatif kelangkaan (scarcity)
-Perbaikan (Improvement)
-Permanensi investasi (Investment)
-Area preferensi (Preferential)

Kelangkaan relatif
Total pasokan tanah tetap-mereka tidak membuat lagi! Kelangkaan berlaku untuk prinsip nilai yang dikenal sebagai penawaran dan permintaan. Secara total, ada tujuh prinsip dasar nilai. Mari kita bahas secara singkat bagaimana prinsip penawaran dan permintaan berkaitan dengan kelangkaan.

Ketersediaan properti untuk dijual atau disewakan pada berbagai tingkat harga menciptakan pasar. Bila ketersediaan produk melebihi permintaan akan produk tersebut, kekuatan ekonomi ini mendorong harga pasar turun. Tentu saja, sebaliknya, ketika permintaan untuk produk melebihi persediaan persediaan yang ada, kekuatan ekonomi ini mendorong harga naik. Oleh karena itu, aman untuk menyimpulkan bahwa harga sebidang properti mencerminkan kelangkaan saat ini dari paket tersebut pada saat itu.

Perbaikan
Pembangunan perbaikan pada satu bidang tanah berpengaruh pada nilai paket tetangga atau pada keseluruhan masyarakat. Misalnya, pembangunan mal atau pemilihan tempat penimbunan bisa mempengaruhi nilai di area yang luas.

Meskipun semua kepemilikan tanah dilengkapi dengan hak untuk memperbaiki, sifat perbaikan sangat dibatasi oleh zonasi lokal. Perbaikan harus selalu dilakukan
- penggunaan hukum;
- sesuai dengan tata cara zonasi; dan
- dibangun sesuai dengan kode bangunan setempat.

Ketiadaan investasi
Karena karakteristik kelangkaan menunjukkan, tanah tidak bisa dibuat atau dihancurkan. Dalam kategori karakteristik ekonomi ini, keabadian menjadi satu-satunya faktor di balik keinginan pembeli untuk menginvestasikan sejumlah besar modal untuk memperbaiki properti. Hasil perbaikan umumnya mengarah ke sisi penawaran. Meskipun perbaikan umumnya berlaku untuk konstruksi baru, struktur yang ada mungkin juga dimusnahkan dan direnovasi. Bahkan jika bangunan lama dirobohkan, perbaikan seperti drainase, listrik, air, dan pembuangan limbah tetap ada; Jadi, secara umum, perbaikan sebelumnya mungkin dapat disembuhkan bila infrastruktur sebelumnya tetap ada.

Preferensi area

Karakteristik ekonomi ini, yang sering disebut situs, mengacu pada pilihan dan preferensi masyarakat untuk wilayah tertentu. Inilah yang membuat satu rumah menjual dua kali lebih banyak dari yang hampir identik di sisi lain kota. Seperti ungkapan lama, tiga faktor terpenting dalam menentukan nilai real estat adalah lokasi, lokasi, dan lokasi. Misalnya, properti yang lebih tua yang berada di area di samping properti baru akan menikmati apresiasi harga hanya karena berada di dekat properti baru ini.


Karakter fisik
Ada tiga ciri dasar fisik tanah:
-Immobilitas (tanah tidak bergerak)
-Kebudayaan tanah (permanen)
-Nonhomogeneity (setiap bidang tanah unik)

Sementara karakteristik fisik dari setiap bidang tanah hanya akan berlaku untuk tanah itu sendiri, karakteristik ekonomi yang dibahas sebelumnya digunakan untuk membandingkan nilai satu bidang tanah dalam kaitannya dengan bidang lainnya.

Imobilitas
Tanah tidak bergerak. Bahkan jika tanah dilepas, bagian permukaan bumi selalu ada. Lokasi geografis tidak akan pernah bisa diubah. Karena tanah tidak bergerak, hukum real estat dan pasar cenderung bersifat lokal.

Hal tdk dpt dihancurkan
Sama seperti tanah tidak bergerak, itu tahan lama dan tidak bisa dihancurkan. Tanah dapat berkurang akibat erosi atau kenaikan sebagai akibat pertambahan; Namun, tanah tidak bisa dibuat atau dimusnahkan.

Nonomomogenitas

Tidak ada dua bidang tanah yang persis sama. Meskipun mungkin ada kesamaan substansial, semua bidang berbeda secara geografis karena masing-masing memiliki lokasinya sendiri.