HIGHEST AND BEST USE – INTERIM USE
(Including Rental Apartments and Seniors Housing)
COMPLIANCE CHECKLIST
- Menguji properti dalam transisi untuk menentukan apakah perbaikan terus berkontribusiterhadap nilai tanah atau tidak.
- Atribut HBU harus ditambahkan untuk semua
properti dalam transisi / ditentukan sebagai penggunaan sementara (Ketika Non-HBU,
Pendapatan tidak mendukung nilai tanah)
- Gunakan Pendekatan biaya untuk : Non HBU, dengan cara meningkatkan tingkat depresiasi maksimum (pada peningkatan RCN) dan tentukan nilai nominal perbaikan dan pembongkaran akibat tidak menghasilkan (potensial use)
- Nilai Pebaikan hrs mencerminkan nilai kontribusi hingga masa proyeksi pembangunan kembali
Nilai
Kontribusi (Contributory Value)
1. Review penilaian untuk menentukan
apakah perbaikan berkontribusi terhadap
nilai pasar.
o
Asumsi:
Sudah ditentukan bahwa pendekatan pendapatan terhadap nilai tidak
mendukung nilai tanah yang ada (nilai
pendapatan kurang dari nilai tanah dengan perbandingan langsung).
2. Tentukan periode holding (holding period) yang diantisipasi
sebelum pengembangan situs ke HBU. Penentuan
ini harus didasarkan pada aktivitas pasar, bukan rencana pengembangan pemilik
properti sendiri. Periksa
waktu pengembangan properti serupa di pasar kompetitif subjek (CMS).
3. Tentukan pendapatan operasional
bersih (NOI) dari perbaikan yang ada dengan menggunakan faktor ekonomi saat ini
untuk setiap tahun perkiraan jangka waktu pemeringkatan mengingat kenaikan
kekosongan dan penurunan suku bunga yang cenderung turun (ingatlah bahwa
pendapatan harus terus menurun seiring dengan perkiraan pendekatan penghancuran).
4. Tentukan biaya pembongkaran. Informasi
dapat diperoleh dari Marshall & Swift (M & S) atau diskusi dengan kontraktor
pembongkaran lokal. Sumber
lain bisa jadi pengembang yang baru saja membongkar perbaikan menghasilkan
pendapatan yang ada untuk membuat jalan bagi perkembangan baru di mata
pelajaran CMS.
5. Diskon biaya NOI dan pembongkaran
setiap tahun pada akhir periode holding sampai tanggal penilaian. Dengan
aman diasumsikan bahwa NOI akan menurun seiring berakhirnya periode holding
period.
6. Jika nilai sekarang bersih setiap
tahun NOI dikurangi nilai sekarang bersih dari biaya pembongkaran adalah
positif, perbaikan
tersebut memiliki nilai kontribusi dan merupakan penggunaan sementara. Nilai
ini harus ditambahkan ke nilai pasar tanah di HBU untuk memperkirakan total
nilai pasar properti.
7. Jika, setelah perhitungan ini,
penyempurnaan tersebut memberikan nilai nominal, mohon gunakan nilai perbaikan
yang disepakati secara maksimal.
PERHATIAN:
Tentukan apakah properti tersebut mengandung kelebihan atau kelebihan tanah.
Bila aliran pendapatan properti tidak mendukung nilai tanah, tinjauan
diperlukan untuk memastikan tidak ada kelebihan / surplus lahan. Jika kelebihan
/ surplus lahan ada, perbaikan mungkin bukan penggunaan sementara dan pada
akhir masa umur ekonomis property tsb.
- Selesai
