KRITERIA MENGHITUNG PENYUSUTAN (DEPRESIASI) BANGUNAN UNTUK MENCARI NILAI BANGUNAN SAAT INI (PRESENT VALUE OF BUILDINGS)

Perhitungan Penyusutan adalah salah satu hal yang paling lazim dilakukan ketika mengukur sebuah kegunaan barang (nilai barang) saat ini. Dengan menghitung Nilai Penyusutan saat ini kita bisa mendapatkan nilai dari sebuah barang (bergerak maupun tak bergerak diluar tanah.

Dalam menghitung Nilai Suatu Aset (Aktiva), seperti Bangunan (Tidak Bergerak) ada beberapa unsur yang harus diketahui:

Luas Bangunan = (Unsur Panjang (P), Lebar (L), Tinggi (T), Portal(Jarak Kolom), Kolom.

Secara teknis untuk mendapatkan Nilai Pembuatan Baru Bangunan seperti Gedung secara detail perlu mengetahui  beberapa detail perhitungan sbb:

-          Perhitungan Pekerjaan dan Beton (concrete)

-          Perhitungan Pekerjaan Atap (roof)

-          Perhitungan Pekerjaan Lantai (floor)

-          Perhitungan Pekerjaan Pintu dan Jendela (windows and doors)

-          Perhitungan Pekerjaan Instalasi (electrical and mechanical)

-          Perhitungan Pekerjaan Teras (terrace, canopy, and relaxing area)

-          IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)

-          Lain-Lain (Overhead)

-          Biaya Design & Contractor

-          PPn (VAT) Value, etc.

Nilai Bangunan harus setara dengan Biaya Pembuatan Baru Bangunan (Replacement Cost New/RCN). Hal ini juga bisa diasumsikan sama dengan seseorang yang berencana mendirikan sebuah Gedung, sang kontraktor (perencana) perlu membuat sebuah anggaran bangunan yang sesuai kebutuhan, dan sesuai kecukupan modal.

Selanjutnya Nilai RCN Sebuah Bangunan ( seperti Gedung) perlu disusutkan sesuai tahun berdirinya sebuah Gedung, secara interview atau dengan melihat sertifikat bangunan. Identifikasi dan pengamatan secara visual (visual outlook) saat survey juga sangat diperlukan.

Karena Sebuah Gedung yang sudah lama bisa kelihatan baru (secara visual) karena perawatan yang cukup baik. Biaya Perawatan bangunan juga bisa turut serta dipertimbangkan, untuk memperoleh Nilai Pasar bangunan pada saat ini.

Metode Penyusutan dalam Menilai Bangunan ada 3 yakni:

-          Penyusutan Fisik/ physical deterioration

-          Keusangan Fungsional/ functional obsolescence

-          Keusangan Ekonomis/ economic obsolescence

Contoh Kasus:

1.      Tahun Pembangunan (Gedung)                      :           2001

2.       Umur Bangunan Saat ini (Visual)                  :           4 Tahun

3.      Usia Teknis Bangunan                                    :           40 Tahun

4.      Total Persentase (Constant/Tot.Percentage)   :           100 %

5.      Biaya Reproduksi Baru                                   :           -

Constant Percentage   :           100%

1.      Recapture Rate :   (Constant presentage / Usia Teknis Bangunan) = 100/40 = 2,5%

2.      Functional Obsolescence: (Constant precentage/(Usia Teknis Bangunan - Usia bangunan saat ini) = 100/ (40^Th – 4^th ) = 2,8%.

3.      Physical Obsolescence : (Umur Bangunan Saat Ini x Functional Obsolescence) = 40^th x 2,8% = 11%

4.      Economic Obsolescence : Functional Obsolescence x (Constant Percentage - Physical Depreciation) = 2,8%  x (100% - 11% ) = 2,5%

Total Depreciation (%):

Total Penyusutan (Depreciation): 2,5% + 2,8% 11% + 2,5% = 16,40%

Total Depreciation (Rp): Total Depreciation (%) x RCN

                  

Perhitungan detail penyusutan tersebut berlaku untuk bangunan apa saja dan semua aset dengan menggunakan cost approach asalkan memenuhi unsur/faktor tersebut diatas.

Biaya Reproduksi Baru adalah sama dengan Pembuatan Baru Bangunan/ RCN (Replacement New Cost) dicari dengan memperoleh hasil dari penjumlahan seluruh anggaran (perhitungan pekerjaan) untuk beton, plafon, lantai, jendela, electrical bahkan pajak dari sebuah rumah.

Total Depresiasi (Rp) = Total Percentase Penyusutan Bangunan (%) x Nilai RCN (Rp)

Total Depresiasi (Rp) = 16, 40% x Nilai Biaya Reproduksi Baru/RCN (Rp)

Maka Diperoleh Nilai Pasar (Market Value) dari Bangunan (Gedung) tersebut :

Nilai Pasar (Market Value) = Biaya Reproduksi Baru (Rp) – Total Depresiasi (Rp).

ESTIMASI BANGUNAN : Gedung Kantor dan Mes
Panjang    :		11,5	Meter
Lebar        :		9	Meter
Tinggi       :		3	Meter
Portal (jarak kolom)  :		4	Meter
Kolom       :		8	Unit
No.	U R A I A N	Vol.	Satuan	Harga	Jumlah
1.	PEKERJAAN PONDASI & BETON
	Galian tanah	46,33	m3	6.000	277.965
	Urugan kembali	(9,83)	m3	3.500	(34.404)
	Pondasi beton	3,87	m3	400.000	1.546.900
	Pondasi batu kali	43,58	m3	115.000	5.011.125
	Sloof	8,72	m3	400.000	3.486.000
	Kolom beton 30/30	3,44	m3	420.000	1.445.850
	Ring balk	8,72	m3	420.000	3.660.300
2	PEKERJAAN ATAP
	Atap Aluminium gelombang	129,38	m2	22.000,00	2.846.250
	Rangka atap besi siku	5.712,00	kg	2.000,00	11.424.000
3	PEKERJAAN LANTAI
	Lantai beton workfloor 5 cm	5,18	m3	140.000	724.500
	Lantai keramik 30/30	450,00	m3	45.000	20.250.000
	Dinding bata plester	299,16	m2	42.500	12.714.300
4	PEKERJAAN PINTU/JENDELA
	Pintu teakplywood	18,00	m2	175.000	3.150.000
	Pintu kaca/aluminium	4,50	m2	225.000	1.012.500
	Jendela kaca/nako/kusen kayu	51,84	m2	115.000	5.961.600
	Plafond plywood	564,00	m3	24.000	13.536.000
5	PEKERJAAN INSTALASI
	Penerangan listrik	103,50	m2	10.500	1.086.750
	Instalasi plumbing	103,50	m2	5.000	517.500
	Sanitair	5,00	unit	750.000	3.750.000
6	PEKERJAAN TERAS	12	m2	75.000	900.000
7	I M B	103,5	m2	5.000	517.500
				J U M L A H	93.784.636
	Lain - lain (overhead)	10,00	%		9.378.464
				J U M L A H	103.163.099
	Biaya Design	4,00	%		4.126.524
	Keuntungan	7,00	%		7.221.417
				J U M L A H	114.511.040
	PPn	10,00	%		11.451.104
	Biaya Pembuatan Baru/RCN	104		1.217.026	125.962.144
	Depresiasi: Fisik	11,4%
	Ekonomi	3%
	Fungsi	2,9%
	Total Depresiasi (%)	16,8%
	Total Depresiasi (Rp)				21.182.206
	Nilai Pasar (Rp)				104.779.939
	Usia Teknis 40 Tahun, Usia Saat Ini 2 Tahun (Visual)