Beda EGI dengan PGI

Dalam menilai properti hunian penghasil pendapatan (seperti apartemen), pengganda pendapatan kotor digunakan sebagai metode untuk menentukan pendapat nilai. Bergantung pada wilayah Anda, multiplier dapat didasarkan pada potensi pendapatan kotor atau pendapatan kotor yang efektif. Inilah perbedaan antara keduanya.PGI (Potential Gross Income) / Potensi Pendapatan KotorPotensi pendapatan kotor (juga dikenal sebagai PGI atau potensi sewa kotor) adalah total pendapatan yang dapat dihasilkan properti jika 100% disewakan di sewa pasar. Ini mungkin atau mungkin bukan apa yang sebenarnya terjadi dengan properti subjek, tapi berkali-kali ini tidak terjadi. Misalnya, beberapa sewa mungkin berakhir atau di bawah pasar, atau properti mungkin tidak 100% diduduki. Meskipun demikian, PGI mencerminkan sewa tahunan yang akan dikumpulkan oleh properti.EGI (Effective Gross Income) / Pendapatan Kotor yang EfektifPendapatan Kotor yang Efektif (dari EGI) adalah jumlah pendapatan yang dihasilkan suatu properti setelah faktor lain dipertimbangkan. Bergantung pada tipe properti, faktor pertama adalah penggantian biaya, yaitu biaya operasional yang harus dibayar oleh penyewa. Ini bisa termasuk sebagian dari biaya (seperti pajak real estat dan asuransi), atau, dalam kasus sewa bersih mutlak, semua biaya. Biaya penggantian tergantung pada persyaratan sewa, namun dalam kasus properti multifamily, penyewa umumnya hanya bertanggung jawab untuk membayar saham pro rata mereka dari utilitas.Hal lain yang perlu dipertimbangkan adalah kekosongan dan kehilangan koleksi. Kekosongan terjadi ketika semua atau sebagian properti tidak ditempati, sementara kehilangan koleksi merupakan perkiraan berapa banyak uang sewa yang diperkirakan tidak akan dikumpulkan selama periode proyeksi. Ini biasanya diperkirakan berdasarkan kinerja historis, tolok ukur, dan / atau tolok ukur industri yang sesuai.Item terakhir yang perlu dipertimbangkan adalah pendapatan lain, yang dapat mencakup parkir, pendapatan binatu, mesin penjual, dan jenis pendapatan lainnya yang tidak termasuk dalam sewa. Serupa dengan kekosongan dan kehilangan koleksi, pendapatan lain biasanya didasarkan pada tokoh sejarah dan properti yang sebanding.

RingkasanSingkatnya, 

potensi pendapatan kotor adalah total sewa yang bisa dihasilkan properti 100% disewakan di sewa pasar, sedangkan pendapatan kotor yang efektif adalah angka bersih yang mempertimbangkan penggantian biaya, kekosongan dan kehilangan koleksi, dan pendapatan lainnya. Dalam memperkirakan kedua angka ini, terutama EGI, yang terbaik adalah menentukan pendapatan apa yang dipengaruhi oleh kekosongan. Misalnya, beberapa pendapatan lainnya (seperti sewa dari papan reklame), tidak harus dipengaruhi oleh hunian. Namun, item seperti penggantian biaya dapat terpengaruh jika ada tingkat kekosongan yang lebih tinggi dari biasanya. Saat melakukan due diligence pada properti, penilai akan melihat kedua angka historis dan pesaing properti dalam memperkirakan nilai pasar untuk subjek.

Formula EGI Dijelaskan dalam contoh

Pendapatan Sewa Potensial Kotor:Pendapatan Sewa Potensial Kotor adalah jumlah hipotetis yang akan diterima investor tanpa adanya headwinds sewa yang biasa terjadi di dunia nyata. Ini mengasumsikan bahwa properti sewa Anda akan disewa setiap hari sepanjang tahun dan penyewa akan membayar uang sewa yang disepakati dalam sewa. Misalnya, jika yang disepakati untuk menyewa adalah $ 2.000 per bulan, Pendapatan Sewa Potensial Kotor adalah $ 24.000.

Pendapatan lain-lain yang dihasilkan oleh Properti Sewa:Apa yang dimaksud dengan pendapatan "lain" yang dihasilkan dari properti sewa? Berikut adalah beberapa sumber arus kas yang paling umum yang tidak berasal langsung dari pembayaran sewa:

    Pada mesin cuci yang dioperasikan premis koin
    Pada mesin penjual otomatis
    Izin parkir bulanan
    Unit penyimpanan
    Biaya hewan peliharaan
    Biaya keterlambatan

Biaya Kekosongan:Dalam kehidupan nyata, sebuah unit tidak akan selalu disewa sepanjang tahun. Biaya lowongan kerja adalah periode antara penyewa dimana pemiliknya tidak menerima uang sewa karena ada "kekosongan". Biaya lowongan kerja adalah ramalan berapa lama pemiliknya yakin unitnya akan tanpa penyewa. Jika pemilik telah mengelola properti investasi untuk beberapa waktu, biaya ini dapat diperkirakan berdasarkan pengalaman manajerial atau data industri.

Biaya Kredit:Biaya kredit akan terjadi bila unit sewa ditempati, dan pemiliknya tidak menerima pembayaran sewa yang disepakati. Penyewa belum membayar uang sewa atau belum membayarnya secara keseluruhan. Seperti biaya kekosongan, jumlah ini akan menjadi perkiraan yang mungkin didasarkan pada data historis.

Mengapa EGI Penting? 
EGI sangat penting bagi investor real estat karena di penghujung hari, dia perlu mengetahui bahwa properti yang mereka pertimbangkan untuk membeli menghasilkan arus kas positif yang cukup untuk menutupi biaya operasional bulanan dan juga hak gadai atau beban yang mungkin telah mereka ambil. untuk membeli properti