PENGERTIAN HARGA, BIAYA, PASAR DAN NILAI DALAM KONSEP PENILAIAN

Harga adalah istilah yang dipakai untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang dan jasa. Maka Harga itu harus merupakan fakta historis atau indikasi atas nilai relative dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula. Motivasi Penentu Harga adalah : kemampuan financial, motivasi, kepentingan khusus,proses hasil negosiasi, melalui proses mediasi  supply demand barang.

Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan (spend), atas barang dan jasa atau jumlah yang dibutuhkan untuk memproduksi/ menciptakan barang/jasa.  Biaya juga merupakan fakta historis bila jasa/barang telah diselesaikan, melalui proses harga yang telah dibayarkan/ price’s settlement.

Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan (trade) antara buyer dan seller melalui mekanisme harga (price’s mechanism).

Nilai (Value) adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada hargayang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang/jasa yang available untuk dibeli.

Bedanya Nilai bukan fakta historis, tetapi harga yang sangat mungkin dibayar untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan defenisi tertentu dari nilai yang dirujuk. (apakah nilai pasar, nilai likuidasi, nilai reproduksi baru, nilai penggantian wajar/RCN dll).

Nilai muncul akibat kegunaan (utility) dan kelayakan jual serta penggunaan terbaik (Highest Best Use).

MAPPI Gandeng Akademisi

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) memiliki program untuk meningkatkan jumlah dan kualitas profesi penilai di Indonesia. Salah satu langkah yang akan diambil dengan merangkul akademisi untuk dimasukkan dalam materi pendidikan tingkat tinggi.

Hal ini bisa dipahami lantaran profesi penilai merupakan profesi yang baru muncul di era 80-an di Indonesia. Sementara jenjang pendidikan profesi penilai tidak sebanding dengan profesi akuntan, pengacara, notaris, dan dokter yang sudah memiliki jenjang pendidikan tersendiri.

“Saya ingin jumlah penilai mengalami peningkatan dua kali lipat di Jatim. Salah satu caranya dengan merangkul instansi pendidikan agar ada mata kuliah profesi penilai,” kata Pimpinan Jasa Penilai Properti dan Bisnis, Satria Wicaksono, Senin (18/11/2014).

Dia mengakui saat ini jumlah di Jatim baru mencapai 385 orang, dan yang sudah memiliki sertifikat hanya 20 orang.

Menurutnya, jumlah tersebut tidak sebanding dengan kebutuhan yang ada baik secara nasional maupun di Jatim sendiri. Padahal kebutuhan profesi penilai semisal untuk menilai transaksi properti, perbankan, pembebasan lahan, hingga penghitungan aset sangat dibutuhkan.

Satria mengaku sudah melakukan penjajagan dengan perguruan tinggi. “Akan kita umumkan setelah pembicaraan nanti memasuk itahap final. Apakah nanti masuk mata kuliah, jurusan atau fakultas tersendiri, tergantung hasil pembicaraan,” terangnya.

Secara nasional sendiri profesi penilai juga sangat minim, yakni hanya berjumlah 2.000. dari jumlah teresbut yang memiliki sertifikat kurang dari seperempatnya. Padahal disejumlah negara maju seperti Malaysia, Thailand, bahkan Australia profesi penilai sudah cukup besar.

Saat ini, potensi pasar masih terbuka bagi penilai, karena mereka juga berpeluang untuk melakukan pekerjaan penilaian di negara lain. Dan hal ini sudah dilakukan sejumlah penilai publik Indonesia. “Pemerintah sudah semakin serius memperhatikan keberadaan penilai. Peran penilai akan semakin besar untuk melakukan transaksi,” jelas Satria.

Selain memiliki rencana menggandeng perguruan tinggi, MAPPI Jatim juga berencana meningkatkan kualitas SDM. “Kami akan melakukan pendidikan dan pelatihan agar bisa meningkatkan kualitas SDM para penilai,” lanjut Sekretaris MAPPI Jatim, Ansori. (wh)

Repost# NJOP Memang Masih Jadi Acuan Untuk Melihat Nilai Pasar Yang Biasanya 2 kali NJOP

Metrotvnews.com, Jakarta: Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional menghapus sistem Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Kini jual beli tanah diwajibkan melalui Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (Mappi).

"Harga tanah tidak normal sehingga banyak spekulan yang bermain dalam jual beli tanah tersebut. Ini kan sekarang penegasan tugas penilai. Mappi ini akan menentukan harga tanahnya," ujar Menteri Agraria dan Tata Ruang Republik Indonesia (ATR RI) Ferry Mursyidan Baldan di gedung Kementrian ATR/BPN, Jakarta Selatan, Selasa (5/5/2015).

Realisasi peran Mappi, lanjut Ferry, dalam ganti rugi pembayaran lahan sudah berlangsung dan tidak berdasarkan NJOP. Penghilangan NJOP ini sebagai upaya mengerem kapitalisasi harga tanah.

"Ini sudah dipraktekan di Jatigede kemarin, dalam hal proses kesiapan lahan untuk pembangunan infrastruktur itu, tidak lagi memakai NJOP tetapi memakai penilaian pertanahan," tutur Ferry.

Sebelumnya, kementerian sudah berkoordinasi dengan Real Estate Indonesia (REI) terkait kebijakan ini. Ferry berharap sistem zonasi ini membuat para pengembang tak menjual tanah dengan harga serampangan. Pengembang, lanjut dia, jangan bertindak seperti halnya makelar tanah.

"Adanya sistem zona ini akan mengurangi spekulasi terhadap harga tanah," kata Ferry.
(Des)

PERCEPATAN PENGADAAN TANAH & PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR UNTUK MENINGKATKAN KESEJAHTERAAN MASYARAKAT 2015 – HOTEL MILENIUM

Attendant: Kasubdit

Narasumber: KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba

Kepala Kantor BPN Sesumatera

Pejabat Eselon III, IV BPN Sesumatera

Pendahuluan

Profesor Budi Mulyanto (Dirjen Pengadaan Tanah)

Dalam rangka mempercepat proses infrastruktur dan meningkatkan  kesejahteraan Masyarakat, harus melalui tahap Proses Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan berikut:

-          Pembangunan toll (Toll Roads)

-          Listrik dan Gardu (Electricity and Station)

-          Pembangunan Jalur Kreta Api (Railroads)

-          Bendungan (Waduk/Reservoir)

-          Bandara (Airports)

-          Pelabuhann (Ports)

-          Gedung Pemerintahan (Rumah Dinas)

-          Fasilitas Umum (other facilities) school, recreation hall etc

Menurut Profesor Pengadaan Tanah, Permasalahan Proses yang harus dilalui dalam menjalankan Pengadaan Tanah ini saat ini belum landing betul  termasuk di setiap tahapan Perencanaan hingga penyerahan:

1.      Perencanaan (Yang memberikan Tanah)

2.      Persiapan (Pemda)

3.      Implementasi (BPN)

4.      Penyerahan (Stlh Ganti Rugi/Kompensasi)

Dalam Permen, Petunjuk Teknis untuk tindak lanjut Pengadaan Tanah, lebih dalam dikaji Objek dan bidang-bidang perencanaanya, termasuk : Ruang mana dilakukan pembebasan/ Peta Acuan (ROW tidak berubah-ubah) dan bagaimana konsultasi publiknya.

Pemikirian :

-          Tanah Kas Desa

-          Tanah Lokal

-          Tanah Wilayah Adat

-          Tanah TNI (Negara), Auri dllsb

-          Tanah Desa.

Persoalan Pendanaan (Dari Pihak Pemerintah)

-          Bagaimana proses pendanaannya tidak melambat, anggaran yang dikucurkan 4% x Angaran BNBP, untuk pengukuran dan soal PMK sudah diatur juga Untuk PPh Tanah. Maka Dari sebab itu Peraturan Kemenkeu harus sesuai UU 2012 (Harus Bayar Pajak)

Zona Nilai Tanah (Menurut Direktur Pengadaan Tanah)

Penilaian Tanah (Menurut Konsultan Penilai Properti/Pertanahan dalam hal ini KJPP

Narasumber KJPP Dwi Haryantono Agustinus Tamba:

Isi Panel Diskusi:       

-          Ada 216 Surat Keputusan Penilaian/Pengadaan Tanah

-          Nilai Properti Untuk Ganti Rugi: Land Value & Land Lease (Administrasi)

-          Untuk Mengukur Land Value, administrasinya harus mampu mendukung ekses kepemilikan tanah (ownership)

-          Termasuk juga untuk Penggunaan Tanah/Persewaan (Land Lease)

Zona Nilai Tanah:

-          Berapa persentase Yang tersedia untuk Land Value (100%) untuk daerah-daerah yang ada di Indonesia (Riau 6,7%, Jatim 9,7%, Kalteng 1,3% sesuai data dari Direktorat BPN)

-          Pelayanan Pertanahan

-          NJOP PDP (Nilai Jual Objek Pajak PDP)

-          Pelaksanaan UU Pertanahan No 28 tahun 2009

-          Nilai Pasar terhadap Tanah (Dasar Penetapan)

-          Informasi Nilai tanah agar tersedia tiap Provinsi karena saat ini masih jauh dari target masih 37%

REVIEW KEGIATAN PENGADAAN TANAH OLEH KJPP

-          Review Pemegang Hak, Hukum Adat, Status Tanah

-          Menghitung berapa besarnya kerugian atau Nilai Ganti Kerugian

-          Potensi HBU Tanah, Bidang Tanah yang tersisa (Penggantian secara Utuh), Setia KJPP bertanggung jawab penuh terhadap tugas penilaian. Jika terjadi pelanggaran Pihak Pemerintah harus berani lapor ke MAPPI

-          KJPP Harus membuat laporan Penilaian karena setiap KJPP harus memiliki sertifikasi dari BPN (selaku penilai pertanahan) dan juga harus dapat ijin praktek dari Kemenkeu

-          Itu sebabnya KJPP harus lapor ke BPN soal Sanksi, Tegoran, maupun Sanksi Ringan

-          NJOP tidak sama dengan Ganti Rugi

-          Dalam SPI Nilai Penggantian Wajar (NPW) = Nilai Pasar (Minimum Sama) sudah diatur dalam juknis atau ada dalam copy SPI 306

-          RAB Bangunan harus melalui Proses Pendekatan Biaya (Cost Approach)

-          Tanaman Karet harus melalui Tahap Penilaian dengan Metode DCF Approach, Penilaian Tanaman Karet atau tanaman semusim sifatnya argumentative maka dari sebab itu perlu asumsi mendasar dari KJPP dalam menetukan NPW.

Semestinya UU Pertanahan harus mengatur siapa saja yang memperoleh Sertifikasi Untuk Land Acquisition,- Maraknya Pihak swasta yang berani mencoba membuat pengadaan tanah sendiri tanpa campur tangan BPN.

Problem Sendiri – Otorisator, Uang Negara, Dibawahnya Ada Aspek Uang dalam Pengadaan Tanah ini.

Dari Sebab itu KJPP Perlu juga didukung dengan : Cara Memperoleh Harga Tanah, Harga Pasar tanah, Biaya Operasioanal dan Biaya Sosialisasi (15% dari Nilai Penggantian Wajar)

Satgas Usulkan Proporsi Usulan Besaran (Proporsi Keseluruhan Tahapan biak Perencanaan dan Persiapan pengadaan tanah tersebut.

Berita Selengkapnya tentang Informasi ini dimuat dalam portal BPN:
http://www.bpn.go.id/Berita/Siaran-Pers/direktur-jenderal-pengadaan-tanah-buka-workshop-pengadaan-tanah-untuk-kepentingan-umum-tahun-20-59893

KRITERIA MENGHITUNG PENYUSUTAN (DEPRESIASI) BANGUNAN UNTUK MENCARI NILAI BANGUNAN SAAT INI (PRESENT VALUE OF BUILDINGS)

Perhitungan Penyusutan adalah salah satu hal yang paling lazim dilakukan ketika mengukur sebuah kegunaan barang (nilai barang) saat ini. Dengan menghitung Nilai Penyusutan saat ini kita bisa mendapatkan nilai dari sebuah barang (bergerak maupun tak bergerak diluar tanah.

Dalam menghitung Nilai Suatu Aset (Aktiva), seperti Bangunan (Tidak Bergerak) ada beberapa unsur yang harus diketahui:

Luas Bangunan = (Unsur Panjang (P), Lebar (L), Tinggi (T), Portal(Jarak Kolom), Kolom.

Secara teknis untuk mendapatkan Nilai Pembuatan Baru Bangunan seperti Gedung secara detail perlu mengetahui  beberapa detail perhitungan sbb:

-          Perhitungan Pekerjaan dan Beton (concrete)

-          Perhitungan Pekerjaan Atap (roof)

-          Perhitungan Pekerjaan Lantai (floor)

-          Perhitungan Pekerjaan Pintu dan Jendela (windows and doors)

-          Perhitungan Pekerjaan Instalasi (electrical and mechanical)

-          Perhitungan Pekerjaan Teras (terrace, canopy, and relaxing area)

-          IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)

-          Lain-Lain (Overhead)

-          Biaya Design & Contractor

-          PPn (VAT) Value, etc.

Nilai Bangunan harus setara dengan Biaya Pembuatan Baru Bangunan (Replacement Cost New/RCN). Hal ini juga bisa diasumsikan sama dengan seseorang yang berencana mendirikan sebuah Gedung, sang kontraktor (perencana) perlu membuat sebuah anggaran bangunan yang sesuai kebutuhan, dan sesuai kecukupan modal.

Selanjutnya Nilai RCN Sebuah Bangunan ( seperti Gedung) perlu disusutkan sesuai tahun berdirinya sebuah Gedung, secara interview atau dengan melihat sertifikat bangunan. Identifikasi dan pengamatan secara visual (visual outlook) saat survey juga sangat diperlukan.

Karena Sebuah Gedung yang sudah lama bisa kelihatan baru (secara visual) karena perawatan yang cukup baik. Biaya Perawatan bangunan juga bisa turut serta dipertimbangkan, untuk memperoleh Nilai Pasar bangunan pada saat ini.

Metode Penyusutan dalam Menilai Bangunan ada 3 yakni:

-          Penyusutan Fisik/ physical deterioration

-          Keusangan Fungsional/ functional obsolescence

-          Keusangan Ekonomis/ economic obsolescence

Contoh Kasus:

1.      Tahun Pembangunan (Gedung)                      :           2001

2.       Umur Bangunan Saat ini (Visual)                  :           4 Tahun

3.      Usia Teknis Bangunan                                    :           40 Tahun

4.      Total Persentase (Constant/Tot.Percentage)   :           100 %

5.      Biaya Reproduksi Baru                                   :           -

Constant Percentage   :           100%

1.      Recapture Rate :   (Constant presentage / Usia Teknis Bangunan) = 100/40 = 2,5%

2.      Functional Obsolescence: (Constant precentage/(Usia Teknis Bangunan - Usia bangunan saat ini) = 100/ (40^Th – 4^th ) = 2,8%.

3.      Physical Obsolescence : (Umur Bangunan Saat Ini x Functional Obsolescence) = 40^th x 2,8% = 11%

4.      Economic Obsolescence : Functional Obsolescence x (Constant Percentage - Physical Depreciation) = 2,8%  x (100% - 11% ) = 2,5%

Total Depreciation (%):

Total Penyusutan (Depreciation): 2,5% + 2,8% 11% + 2,5% = 16,40%

Total Depreciation (Rp): Total Depreciation (%) x RCN

                  

Perhitungan detail penyusutan tersebut berlaku untuk bangunan apa saja dan semua aset dengan menggunakan cost approach asalkan memenuhi unsur/faktor tersebut diatas.

Biaya Reproduksi Baru adalah sama dengan Pembuatan Baru Bangunan/ RCN (Replacement New Cost) dicari dengan memperoleh hasil dari penjumlahan seluruh anggaran (perhitungan pekerjaan) untuk beton, plafon, lantai, jendela, electrical bahkan pajak dari sebuah rumah.

Total Depresiasi (Rp) = Total Percentase Penyusutan Bangunan (%) x Nilai RCN (Rp)

Total Depresiasi (Rp) = 16, 40% x Nilai Biaya Reproduksi Baru/RCN (Rp)

Maka Diperoleh Nilai Pasar (Market Value) dari Bangunan (Gedung) tersebut :

Nilai Pasar (Market Value) = Biaya Reproduksi Baru (Rp) – Total Depresiasi (Rp).

ESTIMASI BANGUNAN : Gedung Kantor dan Mes
Panjang    :		11,5	Meter
Lebar        :		9	Meter
Tinggi       :		3	Meter
Portal (jarak kolom)  :		4	Meter
Kolom       :		8	Unit
No.	U R A I A N	Vol.	Satuan	Harga	Jumlah
1.	PEKERJAAN PONDASI & BETON
	Galian tanah	46,33	m3	6.000	277.965
	Urugan kembali	(9,83)	m3	3.500	(34.404)
	Pondasi beton	3,87	m3	400.000	1.546.900
	Pondasi batu kali	43,58	m3	115.000	5.011.125
	Sloof	8,72	m3	400.000	3.486.000
	Kolom beton 30/30	3,44	m3	420.000	1.445.850
	Ring balk	8,72	m3	420.000	3.660.300
2	PEKERJAAN ATAP
	Atap Aluminium gelombang	129,38	m2	22.000,00	2.846.250
	Rangka atap besi siku	5.712,00	kg	2.000,00	11.424.000
3	PEKERJAAN LANTAI
	Lantai beton workfloor 5 cm	5,18	m3	140.000	724.500
	Lantai keramik 30/30	450,00	m3	45.000	20.250.000
	Dinding bata plester	299,16	m2	42.500	12.714.300
4	PEKERJAAN PINTU/JENDELA
	Pintu teakplywood	18,00	m2	175.000	3.150.000
	Pintu kaca/aluminium	4,50	m2	225.000	1.012.500
	Jendela kaca/nako/kusen kayu	51,84	m2	115.000	5.961.600
	Plafond plywood	564,00	m3	24.000	13.536.000
5	PEKERJAAN INSTALASI
	Penerangan listrik	103,50	m2	10.500	1.086.750
	Instalasi plumbing	103,50	m2	5.000	517.500
	Sanitair	5,00	unit	750.000	3.750.000
6	PEKERJAAN TERAS	12	m2	75.000	900.000
7	I M B	103,5	m2	5.000	517.500
				J U M L A H	93.784.636
	Lain - lain (overhead)	10,00	%		9.378.464
				J U M L A H	103.163.099
	Biaya Design	4,00	%		4.126.524
	Keuntungan	7,00	%		7.221.417
				J U M L A H	114.511.040
	PPn	10,00	%		11.451.104
	Biaya Pembuatan Baru/RCN	104		1.217.026	125.962.144
	Depresiasi: Fisik	11,4%
	Ekonomi	3%
	Fungsi	2,9%
	Total Depresiasi (%)	16,8%
	Total Depresiasi (Rp)				21.182.206
	Nilai Pasar (Rp)				104.779.939
	Usia Teknis 40 Tahun, Usia Saat Ini 2 Tahun (Visual)