PENILAIAN TERHADAP PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN
UNTUK KEPENTINGAN UMUM
(SPI 306)
Komentar atas exposure draft ini dapat diberikan sampai dengan tanggal 20 Agustus 2014 dan dapat
disampaikan langsung ke KPSPI-MAPPI melalui mappi@cbn.net.id
Exposure draft
KOMITE PENYUSUN STANDAR PENILAIAN INDONESIA (KPSPI)
MASYARAKAT PROFESI INDONESIA (MAPPI)
- 2014 -
ED Juknis SPI 306 | 1
Pertanyaan untuk Responden
Pemenuhan dalam penyempurnaan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang mengadopsi perkembangan
standard internasional (IVS 2011) akan memenuhi harapan bila seluruh pihak yang berkepentingan dapat
memberikan masukan dan pendapatnya secara langsung. Untuk itu, Komite Penyusun Standar Penilaian
Indonesia (KPSPI), Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) mengundang segenap pemangku
kepentingan terkait penyempurnaan draft SPI dalam bentuk Petunjuk Teknisnya (Juknis) tentang
PENILAIAN TERHADAP PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM.
Jawaban atas pertanyaan yang telah disusun sebagaimana uraian di bawah berikut ini, dapat diberikan
komentar dengan jawaban yang disusun berurutan menggunakan nomor masing-masing pertanyaan.
Seluruh tanggapan dan komentar dapat disampaikan kepada kami dengan menyebutkan identitas atau
nama instansinya dan dapat dikirim ke KPSPI- MAPPI melalui fax (021) 7949081 atau diemail langsung ke
mappi@cbn.net.id , selambat-lambatnya tanggal 30 Desember 2012
Pertanyaan :
1) Pada SPI 306 tahun 2013 dan dibahas pada Juknis SPI 306, disebutkan bahwa Nilai Penggantian Wajar
(NPW) dapat dihasilkan dari kombinasi kerugian fisik dan kerugian non fisik atas suatu objek penilaian.
Kombinasi ini dapat digambarkan sebagai penjumlahan indikasi nilai atas kerugian fisik ditambah
indikasi nilai atas kerugian non fisik. Apakah anda setuju bahwa NPW tersebut dapat dihitung dari
kombinasi kerugian fisik ditambah dengan potensi adanya kerugian non fisik? Bila anda tidak setuju
berikan alasannya.
2) Salah satu ganti kerugian non fisik(immaterial) yang diatur oleh SPI 306 adalah penggantian terhadap
kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan premium.
Premium dapat meliputi, a)
adanya potensi kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi dan b) kerugian
emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud yang dikaitkan dengan pengambilalihan
tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal dari pemilik. Dua bentuk premium tersebut dapat
dihitung berdasarkan :
a) Potensi kehilangan pekerjaan atau pendapatan usaha yang disebabkan perpindahan tempat yang
dihitung minimal 6 bulan pendapatan atau maksimal 12 bulan pendapatan tergantung pekerjaan
atau bisnis yang dijalankan;
Apakah anda setuju atas kerugian ekonomis yang diberikan tersebut pada butir a) di atas? Bila
anda tidak setuju berikan alasan dan solusi anda?
b) Pemberian kerugian emosional (solatium) merupakan kompensasi yang diberikan kepada pemilik
properti untuk kerugian non-finansial yang diderita pihak pemilik karena harus pindah rumah
tinggal sebagai akibat adanya pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Dasar penghitungan
besaran solatium yang digunakan adalah sebesar 5% - 30% dari indikasi Nilai Pasar atas kerugian
fisik rumah tinggal yang dimiliki.
Apakah anda setuju atas bentuk kerugian emosional tersebut di atas? Bila anda tidak setuju
berikan alasan dan pendapat anda?
3) Melanjutkan pertanyaan 2 butir b) di atas, bahwa kriteria penghitungan solatium dilakukan dengan
memperhatikan masa tinggal yang dapat diukur dari besaran kerugian atas sifat penghunian rumah
secara individu. Sehingga pengukuran tersebut dapat menggunakan kriteria terhadap lama masa
tinggal serta kedudukan bangunan rumah yang dilihat dari fungsinya sebagai sarana hunian.
Terdapat beberapa kondisi indikasi nilai rumah tinggal yang dapat dijadikan acuan, seperti :
a) indikasi nilai rumah sesuai dengan pemanfaatan tertinggi dan terbaik (HBU) yang ada saat ini;
Contoh, sebuah rumah tinggal diketahui lingkungan dan peruntukan rumah tinggal dimaksud
adalah permukiman. Maka indikasi nilai yang diambil sebagai dasar solatium adalah indikasi Nilai
Pasar rumah tinggal dimana nilai tanah atas dasar HBU yang ada (sebagai permukiman).
ED Juknis SPI 306 | 2.
b) indikasi nilai rumah dengan mengabaikan adanya potensi pemanfaatan tertinggi dan terbaik (HBU)
bila rumah tinggal dimaksud saat ini tidak sesuai dengan HBU eksisting rumah bersangkutan.
Contoh, sebuah rumah tinggal diketahui lingkungan dan peruntukan rumah tinggal dimaksud telah
berkembang menjadi daerah komersial, sehingga harga tanah terbentuk tidak untuk rumah lagi.
Maka indikasi nilai yang diambil sebagai dasar solatium adalah indikasi Nilai Pasar bangunan rumah
saja dimana nilai tanah atas dasar HBU alternatif (telah berkembang) tidak dihitung untuk
solatium.
c) indikasi nilai rumah dengan melihat potensi pemanfaatan tertinggi dan terbaik (HBU) padahal
rumah tinggal dimaksud saat ini tidak sesuai dengan HBU eksisting rumah bersangkutan. Contoh,
sebuah rumah tinggal diketahui lingkungan dan peruntukan rumah tinggal dimaksud telah
berkembang menjadi daerah komersial, sehingga harga tanah terbentuk tidak untuk rumah lagi.
Maka indikasi nilai yang diambil sebagai dasar solatium adalah indikasi Nilai Pasar rumah tinggal
dimana nilai tanahnya didasarkan HBU alternatif (telah berkembang).
Menurut pendapat anda, alternatip dasar perhitungan (a), b) dan c) yang mana sesuai untuk
digunakan? Sebagai acuan anda dapat memilih satu dari dua kemungkinan di bawah ini :
(1) alternatip a) dan b)
(2) alternatip a) dan c)
Bila anda tidak setuju atas keduanya, berikan pendapat anda.
Berikan usulan dan tanggapan anda pada Eksposur Draft Juknis SPI 306 (terlampir) pada kolom di bawah ini
:
-------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------
Nama/Instansi : .........
Tanggal : ..........
Tanggapan dan usulan yang disampaikan akan menjadi pertimbangan dalam penyempurnaan eksposur
draft ini. Atas partisipasi yang diberikan, kami sampaikan terima kasih.
KPSPI - MAPPI
ED Juknis SPI 306 | 3
EKSPOSUR DRAFT
PETUNJUK TEKNIS PENILAIAN TERHADAP PENGADAAN TANAH BAGI
PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM (SPI 306)
1.0 Pendahuluan
1.1 Petunjuk teknis (Juknis) ini membahas mengenai pedoman penilaian tanah terkait
dengan pemberian ganti kerugian dalam rangka pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum. Juknis ini mencoba memberikan gambaran
panduan mengenai LIngkup Penugasan, Implementasi dan Pelaporan Penilaian untuk
tujuan penilaian pengadaan tanah sebagaimana diatur pada SPI 306 tahun 2013.
1.2 Juknis ini tidak menentukan cara penulisan dalam pelaporan, namun akan memberikan
gambaran mengenai hal-hal teknis terkait proses penilaian yang coba digali atas
pendiskripsian Lingkup Penugasan, hal-hal yang perlu dipertimbangkan pada proses
Implementasi dan Pelaporan Penilaian.
1.3 Pedoman perhitungan dan penggunaan pendekatan dan metode penilaian menjadi
bagian yang coba dijelaskan pada Juknis ini. Diharapkan Penilai akan dapat
menerapkannya secara konsisten sehingga memiliki pola yang seragam dalam praktek
penilaian selain sebagai upaya untuk dapat menghasilkan penilaian yang dapat
dipercaya.
1.4 Jenis, isi dan kedalaman pelaporan adalah sesuai dengan yang dinyatakan di dalam
LIngkup Penugasan yang disepakati dengan Pemberi Tugas dan tertuang di dalam
kontrak atau perjanjian kerja.
1.5 Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan penilaian untuk
pengadaan tanah bagi kepentingan umum sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam
KEPI dan SPI. Dalam pemenuhan dasar kompetensi tersebut, seharusnya Penilai dapat
secara terus menerus menjaga dan meningkatkan pengetahuannya atas Juknis ini
melalui program CPD (Continiung Professional Development) yang diselenggarakan oleh
Asosiasi Profesi Penilai dan lembaga kompeten lainnya yang diakui oleh Asosiasi
Profesi Penilai.
1.6 Sepanjang sesuai dan relevan, SPI 306 berikut dengan Juknis ini dapat digunakan
sebagai rujukan dalam melaksanakan penilaian properti terkait pengadaan tanah
meskipun pelaksanaan pengadaan tanah tersebut tidak mewajibkan menggunakan
ketentuan yang diatur UU No. 2 tahun 2012 berikut peraturan pelaksanaanya.
2.0 Definisi dan Pengertian
2.1 Implementasi; merupakan bagian dari tugas penilaian, merupakan prosedur yang
harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan Investigasi, penerapan
pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian (SPI 104).
2.2 Laporan Penilaian; merupakan suatu dokumen yang mencantumkan instruksi
penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini
nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang
dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi yang penting
yang digunakan dalam analisis (SPI 105).
ED Juknis SPI 306 | 4
2.3 Lingkup Penugasan; merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan
penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian
(SPI 103).
2.4 Nilai Penggantian Wajar; adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan
kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan
memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan
adanya pengambilalihan hak atas Properti dimaksud (SPI 102 – 3.10).
Nilai Penggantian Wajar (NPW) diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian
sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012.
NPW dapat dihasilkan dari kombinasi kerugian fisik dan kerugian non fisik atas
suatu objek penilaian. Kombinasi ini dapat digambarkan sebagai penjumlahan
indikasi Nilai Pasar atas kerugian fisik ditambah indikasi nilai atas kerugian non
fisik (lihat diagram, lampiran 1).
2.5 Nilai Pasar; didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh
dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di
mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101 – 3.1).
2.6 Pemanfatan tertinggi dan terbaik (Higest and Best Use) yang selanjutnya disebut
HBU, didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari
suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara
memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai
tertinggi dari properti tersebut (KPUP -12.1).
2.7 Pendekatan Pasar; pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti
sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi
nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek
penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang
telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari
suatu proses jual beli.
2.8 Pendekatan Pendapatan; pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan
biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai
melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (umumnya
pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan
menjadi estimasi nilai. Proses ini dapat menggunakan metode kapitalisasi langsung
atau metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF), atau keduanya.
2.9 Pendekatan Biaya; menetapkan nilai properti dengan mengestimasi biaya
perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru (sesuatu yang
dibangun) di atasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi properti
lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan antara lain
biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Untuk properti
yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk
penyusutan fisik dan keusangan fungsional. Biaya konstruksi dan depresiasi
seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan
depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek
penilaian.
ED Juknis SPI 306 | 5
2.10 Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi
ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (UU No. 2 /2012,
Pasal 1 Butir 2).
2.11 Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi:
1. Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman
dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.
2. Ganti kerugian non fisik(immaterial)terdiri dari penggantian terhadap kerugian
pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang
(premium), serta kerugian lainnya yang dapat dihitung meliputi biaya
transaksi, bunga (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa tanah, dan jenis
kerugian lainnya yang dinyatakan oleh pemberi tugas dalam surat perjanjian
kerja.
Obyek Pengadaan Tanah yang dimaksud diatas diartikan sama dengan istilah
Properti atau Properti Pertanahan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
306 tahun 2013.
2.12 Pengertian atas Asosiasi Profesi Penilai pada Juknis ini adalah Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI) sebagaimana yang tercantum dalam bagian
Pendahuluan SPI 2013.
ED Juknis SPI 306 | 6
3. Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103)
Penugasan penilaian pada tahap awal harus dimulai dengan memahami Lingkup Penugasan
sesuai dengan tujuan penilaian yang akan dilaksanakan. Uraian berikut ini merupakan
penjelasan Lingkup Penugasan sebagai mana dimaksud oleh SPI 103 – 5.3 yang harus
digunakan Penilai secara konsisten dimana penyusunan sistematika dan isinya dapat dilihat
berikut ini :
Hal Referensi Penjelasan
Status Penilai 5.3.1.1 Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah :
a) Identitas Penilai sebagai individu atau instansi/Kantor
Jasa Penilai Publik;
b) Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian
obyektif dan tidak memihak;
c) Penilai tidak mempunyai atau mempunyai potensi
benturan kepentingan dengan subyek dan atau obyek
penilaian;
d) Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
Jika Penilai memerlukan bantuan tenaga ahli atau Tenaga
Penilai lainnya, maka sifat bantuan dan sejauh mana
pekerjaan dilakukan akan disepakati dan diungkapkan
dalam Lingkup Penugasan.
Pemberi Tugas
dan Pengguna
Laporan
5.3.1.2 Bila tidak dinyatakan lain oleh peraturan dan perundangan
yang berlaku, maka Pemberi tugas dan Pengguna Laporan
adalah Lembaga Pertanahan (UU No. 2 tahun 2012).
Pemberi tugas dan pengguna laporan dapat berbeda
sepanjang diperlukan dan dibenarkan sebagaimana yang
diatur oleh ketentuan yang berlaku. Untuk itu, Penilai harus
memastikan bila penilaian dilakukan untuk tujuan penilaian
yang sama namun bila bukan ditujukan kepada Lembaga
Pertanahan maka ketentuan sebagaimana yang dimaksud
oleh KEPI dan SPI harus diberlakukan.
Meskipun pada Juknis ini secara umum menyebutkan
pemberi tugas dan pengguna laporan adalah Lembaga
Pertanahan, namun bila pada kenyataannya pemberi tugas
bukan Lembaga Pertanahan maka pencantuman nama
Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus diungkapkan
secara jelas dan dilengkapi dengan alamat resmi.
ED Juknis SPI 306 | 7
Hal Referensi Penjelasan
Maksud dan
Tujuan Penilaian
5.3.1.3 Menjelaskan nilai apa yang hendak diopinikan, dan
selanjutnya untuk keperluan apa nilai itu akan digunakan.
Maksud dan Tujuan penilaian adalah untuk memberikan
opini Nilai Penggantian Wajar yang akan digunakan untuk
tujuan pengadaaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum.
Penilai dapat melengkapi penjelasan keperluan penilaian
tersebut dengan menyebutkan nama atau spesifik
pekerjaannya, sehingga akan dapat memberikan informasi
yang lebih jelas.
Objek penilaian 5.3.1.4 Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari
Pemberi Tugas mengenai objek penilaian yang akan dinilai.
Objek penilaian yang dicantumkan dalam Lingkup
Penugasan harus didasarkan kepada Daftar Nominatif
berdasarkan hasil identifikasi dan inventarisasi yang
dilakukan Lembaga Pertanahan atau institusi lainnya
sepanjang relevan dan diakui secara benar.
Rincian objek penilaian dimaksud mengikat Penilai untuk
dilaksanakan. Penilai harus mengklarifikasi dan membatasi
dirinya untuk melakukan pekerjaan di luar dari yang diatur
oleh Lingkup Penugasan.
Bentuk
kepemilikan
5.3.1.5 Kepentingan hak kepemilikan atau penguasaan dari
properti harus dinyatakan sesuai informasi dari Lembaga
Pertanahan sebagaimana yang diatur dalam peraturan
dan perundangan yang berlaku. Informasi tentang
kepemilikan tersebut terdapat dalam daftar Nominatif
berdasarkan hasil identifikasi dan inventarisasi yang
dilakukan Lembaga Pertanahan.
Dasar Nilai 5.3.1.6 Berdasarkan SPI 102 - 3.10 dan SPI 306 – 5.2 dasar nilai
yang digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar. Dasar
Nilai ini harus didefinisikan sesuai dengan SPI.
Bila dianggap perlu, penjelasan tentang definisi dasar nilai
yang digunakan dapat dilengkapi dengan penjelasan
sepanjang merujuk kepada SPI 306.
Tanggal penilaian 5.3.1.7 Tanggal penilaian harus bersamaan dengan tanggal
penetapan lokasi yang dilakukan oleh Gubernur atau pihak
resmi lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku.
Mata uang yang
digunakan
5.3.1.8 Hasil penilaian yang dinyatakan harus dalam mata uang
Rupiah.
Tingkat
kedalaman
investigasi
5.3,1.9 Penilai harus mengungkapkan bahwa investigasi yang
dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut :
o Data dan informasi menyangkut fisik dan legal dari
objek penilaian diperoleh dari hasil identifikasi dan
ED Juknis SPI 306 | 8
Hal Referensi Penjelasan
inventarisasi yang dilakukan oleh Lembaga Pertanahan
selaku pihak yang memiliki wewenang dalam
penyediaannya sesuai peraturan dan ketentuan yang
berlaku;
o Verififikasi yang dilakukan Penilai terhadap
keseluruhan dan/atau bagian dari objek penilaian,
merupakan bagian dari keperluan dan kepentingan
pelaksanaan penilaian;
o Pelaksanaan penilaian dibatasi penyelesaiannya
dalam masa 30 (tiga puluh) hari kerja sebagaimana
diatur oleh peraturan dan perundangan yang berlaku;
o Bila ditemukan adanya batasan tingkat kedalaman
investigasi, maka inspeksi akan dilakukan secara
sampling.
Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian
dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya tersedia
dalam pelaksanaan penilaian.
Sifat dan sumber
informasi yang
dapat diandalkan
5.3.1.10 Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya
dalam mendukung pelaksanaan penilaian yang dimaksud
dalam juknis ini dapat bersumber dari :
Pemerintah Daerah sebagai instansi rujukan data dan
informasi terkait peraturan daerah
Lembaga Pertanahan sebagai instansi pemberi tugas,
pengguna laporan dalam sumber rujukan data,
informasi dan hal-hal terkait kepada pertanahan
Bank Indonesia sebagai rujukan kurs bila ada
Badan Pusat Statistik (BPS)
Bank Pemerintah sebagai sumber suku bunga masa
tunggu
Konfirmasi bahwa
penilaian
dilakukan
berdasarkan KEPI
dan SPI
5.3.1.11 Pernyataan bahwa pekerjaan penilaian yang dimaksud
dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku.
Laporan Penilaian 5.3.2 Laporan penilaian yang akan disampaikan adalah laporan
terinci (lengkap) dalam bahasa Indonesia.
Juknis ini mengatur persyaratan isi dan susunan laporan
penilaian.
Jumlah dan kelengkapan dokumen laporan penilaian
disesuaikan dengan kesepakatan Pemberi Tugas dan
seharusnya dicantumkan pada Lingkup Penugasan.
Persyaratan atas 5.3.3 Harus dinyatakan secara jelas kepada pemberi tugas
ED Juknis SPI 306 | 9
Hal Referensi Penjelasan
Persetujuan untuk
Publikasi
pada saat penugasan diterima, bahwa persetujuan Penilai
harus didapatkan atas setiap publikasi terhadap
keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi
yang dipublikasikan.
Lingkup Penugasan harus memuat persyaratan mengenai
hal tersebut.
Batasan atau
pengecualian atas
tanggung jawab
kepada pihak
selain pemberi
tugas
5.3.4 Penilai dapat mencantumkan klausul bahwa Penilai tidak
memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selama
tidak menyimpang dari peraturan dan hukum yang berlaku.
Persyaratan
adanya
pernyataan
tertulis berupa
surat representasi
5.3.5 Penilai harus mensyaratkan adanya pernyataan tertulis
berupa surat representasi dari pemberi tugas mengenai
kebenaran dan sifat informasi yang diberikan oleh pemberi
tugas (lampiran 7).
Asumsi dan asumsi
khusus
5.3.6 Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas apabila
terdapat ketidak pastian informasi berkaitan karakteristik
fisik, legal atau ekonomi dari properti, atau mengenai
kondisi eksternal properti seperti kondisi pasar atau
trennya atau integritas data yang digunakan dalam
analisis.
Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang
terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan
mengenai keterbatasan.
Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan
dijelaskan (bila ada).
Biaya Jasa
Penilaian
5.3.7 Biaya jasa Penilaian atau dasar perhitungan yang akan
dibayarkan untuk Penilaian diperhitungkan dengan merujuk
kepada standar fee yang dibuat Asosiasi Profesi Penilai
Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud di atas harus dituangkan menjadi bagian dari kontrak
atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi Tugas.
ED Juknis SPI 306 | 10
4. Implementasi (merujuk kepada SPI 104)
4.1 Investigasi
Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada tujuan
penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan yang diatur dalam perjanjian tugas dan sesuai
dengan Dasar Nilai yang akan dilaporkan. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam
prosedur Investigasi ini antara lain :
4.1.1 Proses pengumpulan data yang cukup dapat dilakukan dengan cara inspeksi,
penelaahan, penghitungan dan analisis yang dilakukan dengan cara yang benar.
Penilai harus menentukan batasan, sejauh mana data yang dibutuhkan adalah
cukup untuk tujuan penilaian.
4.1.2 Apabila setelah dilakukan Investigasi ternyata dijumpai hal-hal yang tidak sesuai
dengan apa yang diatur dalam Lingkup Penugasan yang telah disepakati; seperti
data dari pemberi tugas maupun pihak lain tidak sesuai atau tidak memadai yang
akan mengakibatkan hasil penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya (credible),
maka Lingkup Penugasan harus disesuaikan dan didiskusikan kepada pemberi
tugas. Perubahan atau penyesuaian terhadap adanya perbedaan data dan
informasi, harus dinyatakan dalam berita acara tertulis yang disetujui oleh pemberi
tugas.
4.1.3 Penilai harus mempertimbangkan apakah informasi yang diperoleh dapat
dipercaya atau dapat diandalkan tanpa mempengaruhi kredibilitas hasil penilaian.
Pertimbangan tersebut dapat dilakukan dengan melakukan review, jika memiliki
keraguan atas kredibilitas atau keandalannya, maka informasi tersebut agar tidak
digunakan. Hal-hal yang perlu dipertimbangkan Penilai dalam mereview data dan
informasi yang ada, seperti :
a) Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai;
b) Kompetensi dari pihak ketiga;
c) Indepedensi pihak ketiga terhadap obyek penilaian atau pengguna penilaian;
d) Sejauh mana informasi tersebut termasuk ke domain publik.
4.1.4 Objek penilaian atau properti dalam penugasan ini ditentukan berdasarkan
kerugian yang akan terkena kepada properti bersangkutan. Kerugian dimaksud
terdiri dari kerugian fisik (lihat bagian 4.2.2.)dan kerugian non fisik (lihat bagian
4.2.3). Kebutuhan data masukan penilaian dalam menentukan besaran kerugian
dimaksud harus menjadi pertimbangan dan kehati-hatian Penilai, dimana dalam
penggunaan dan prosedur yang dilakukan dalam kehati-hatian tersebut dapat
merujuk kepada butir 4.1.3 di atas.
4.2 Pendekatan Penilaian
Pendekatan dan metode penilaian yang sesuai untuk digunakan tergantung kepada
pertimbangan seperti, dasar nilai dan tujuan penilaian, tersedianya informasi dan data
serta metode yang diterapkan oleh para pelaku dalam pasar yang relevan.
4.2.1 Tujuan penilaian seperti yang dimaksud oleh SPI 306 dan Juknis ini adalah untuk
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, dimana objek
penilaian dimaksud mengandung pengertian terhadap adanya kerugian fisik dan
kerugian nan fisik.
ED Juknis SPI 306 | 11
4.2.2 Objek penilaian yang terdiri dari kerugian fisik meliputi :
1) Tanah; - dapat terdiri dari peruntukan seperti pertanian, permukiman, industri
atau komersial
2) Ruang atas tanah dan bawah tanah; - (lihat Hak Guna Ruang Atas Tanah
meliputi hak atas permukaan bumi tempat pondasi bangunan dan hak untuk
menguasai ruang udara seluas bangunan tersebut serta hak kepemilikan
bangunan, dan Hak Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan
bumi yang merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak membangun
dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas bangunan yang
berbentuk ruang dalam tubuh bumi)
3) Bangunan; dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil
4) Tanaman; dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau tanaman
keras/tahunan
5) Benda yang berkaitan dengan tanah; seperti utilitas dan sarana pelengkap
bangunan.
4.2.3 Objek penilaian yang terdiri dari kerugian non fisik meliputi :
Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan
diberikan premium serta diukur dalam bentuk uang berdasarkan ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Penggantian ini dapat meliputi halhal
yang berkaitan dengan :
1) Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan
diberikan premium (P) meliputi :
a. adanya potensi kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih
profesi.
b. kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud yang
dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat
tinggal dari pemilik.
2) Biaya transaksi (T), dapat meliputi biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3) Kompensasi masa tunggu (bunga/B), yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan
sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian
dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian.
4) Kerugian sisa tanah (K), adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan
sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan
sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas
keseluruhan bidang tanahnya.
5) Kerusakan fisik lain (R), misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat
pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat
berfungsi sebagaimana mestinya.
ED Juknis SPI 306 | 12
4.2 .4 Penerapan pendekatan dan metode penilaian untuk objek penilaian berbentuk
kerugian fisik dapat menggunakan pendekatan sebagai berikut :
Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan
Tanah - HBU
Tanah & Bangunan HBU
Bangunan & SPL - -
Tanah & Tanaman HBU
Tanaman -
Personal Properti - -
Objek
Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan
Tanah Tanah kosong Tanah kawasan yang
memiliki potensi komersial
- HBU
Tanah &
Bangunan
Dihitung sebagai satu
kesatuan dengan
menggunakan data yang
sejenis dan sebanding
Properti komersial seperti,
perkantoran, hotel dan
sebagainya
Indikasi Nilai Pasar tanah
dalam kosong ditambah RCN
(Biaya Reproduksi/Pengganti
Baru) yang telah disesuaikan
menggunakan penyusutan*
atas bangunan
HBU
Bangunan
& SPL
- - RCN dikurang penyusutan* -
Tanah &
Tanaman
Dihitung sebagai satu
kesatuan dengan
menggunakan data yang
sejenis dan sebanding,
seperti kelapa sawit dan
sebagainya
Digunakan pada tanaman
yang menghasilkan
secara komersial seperti,
kelapa sawit, karet,
jagung, tanaman
hortikultura, dan
sebagainya
Indikasi nilai pasar Tanah
dalam kosong ditambah RCN
yang telah disesuaikan
menggunakan penyusutan*
atas tanaman
HBU
Tanaman Dihitung sebagai tegakan
tanaman menggunakan
data yang sejenis dan
sebanding, seperti pohon
mangga, durian dan
sebagainya
Digunakan pada tanaman
tanpa tanah yang
menghasilkan secara
komersial seperti, kopi,
jagung, tanaman
hortikultura dan
sebagainya
RCN yang telah disesuaikan
menggunakan penyusutan
atas tanaman belum
mengasilkan
-
Personal
Properti
Dihitung menggunakan
data yang sejenis dan
sebanding, seperti mesinmesin
tunggal dan
sebagainya
RCN yang telah disesuaikan
menggunakan penyusutan*
atas peralatan
-
Penjelasan Data-data pasar yang
digunakan merupakan
data pasar yang sejenis
dan sebanding.
Gunakan jumlah data
yang cukup dan hindari
penggunaan data yang
bias dan kurang relevan
Data-data ekonomi yang
digunakan merupakan
data pasar yang sejenis
dan sebanding.
Gunakan tingkat
kapitalisasi dan/atau
tingkat diskonto yang
sesuai dan relevan
Pertimbangkan umur
ekonomis, masa proyeksi
sesuai karateristik
Data dan informasi yang
digunakan adalah data
pasar yang relevan dan
wajar.
RCN (Biaya
Reproduksi/Pengganti Baru)
baru atas bangunan dapat
digunakan bersumber dari
BTB yang dikeluarkan MAPPI
Umur ekonomis bangunan
dan aset lainnya dapat
ED Juknis SPI 306 | 13
Objek
Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan
masing-masing properti menggunakan informasi dari
Asosiasi Profesi Penilai atau
informasi yang handal
lainnya.
Pengukuran kondisi properti
dapat digunakan SPI
362/2013
Penyesuaian kondisi dapat
menggunan penyusutan fisik
dan fungsi (bila ada).
4.2.5 Penerapan pendekatan penilaian dalam konteks Nilai Pasar sangat terkait kepada
pertimbangan Pemanfatan Tertinggi dan Terbaik (HBU). Pertimbangan HBU dapat
dilihat dari kondisi, apakah tanah dalam keadaan kosong (as vacant) atau asumsi
kedua tanah dalam kondisi telah dikembangkan (as improved). Dalam analisisnya,
Penilai harus mempertimbangkan kriteria yang meliputi :
Secara hukum diizinkan;
Secara fisik dimungkinkan;
Secara finansial menguntungkan;
Menghasilkan nilai tertinggi (produktifitas maksimum) dari properti.
4.2.6 Penerapan metode dan teknik penghitungan untuk objek penilaian
berbentuk kerugian non fisik dapat digunakan sebagai berikut :
Objek Penilaian Premium/
Solatium Transaksi
Bunga
Masa
Tunggu
Keterangan
Tanah - Biaya pindah dan solatium
tidak diperhitungkan
Tanah & Bangunan Salatium hanya untuk rumah
tinggal
Bangunan & SPL Solatium hanya untuk
bangunan rumah tinggal
Tanah & Tanaman - Solatium dan biaya pindah
tidak diperhitungkan
Tanaman - Solatium dan biaya pindah
tidak diperhitungkan
Personal Properti - - Solatium, biaya PPAT dan
Pajak tidak diperhitungkan
Kerugian lain Solatium, biaya pindah tidak
diperhitungkan
(Ilustrasi terlampir)
ED Juknis SPI 306 | 14
4.2.7 Penerapan penghitungan kerugian non fisik diatur sebagai berikut :
4.2.7.1 Seluruh aspek yang diperhitungkan sebagai bagian dari potensi kerugian
non fisik harus didasarkan instruksi penugasan dari Pemberi Tugas. Bila
Penilai tidak menerima atau ragu atas adanya instruksi tersebut, maka
Penilai dapat malakukan konfirmasi tertulis atau perlu dibuat kesepakatan
dalam suatu berita acara diantara Penilai dengan Pemberi Tugas.
4.2.7.2 Penghitungan besaran kerugian non fisik harus memperhatikan keseuaian
dan kewajaran pembebanan biaya secara ekonomi yang proporsional.
Hal-hal yang perlu diperhatikan :
A. Penerapan kerugian kehilangan pekerjaan/bisnis sebagai berikut :
Kehilangan pekerjaan atau bisnis dapat diwakili seperti adanya
penutupan tempat usaha (warung) atau sejenisnya, sehingga harus pindah
ke tempat lain. Untuk kategori tempat usaha/warung/profesi lainnya
dapat dihitung berdasarkan pendapatan usaha (pendapatan bersih
ditambah dengan kewajiban biaya-biaya terhadap beban yang perlu
ditanggung selama perpindahan, misal beban karyawan tetap) yang
diperkirakan hilang selama kepindahan/mencari tempat baru. Bila tidak
diatur lain, lamanya kehilangan potensi usaha tersebut dapat
dipertimbangkan selama 6 sampai 12 bulan tergantung pada potensi dari
masing-masing tingkat kehilangan bisnis/usaha/pekerjaan (Ilustrasi
perhitungan lihat lampiran 1).
B. Penerapan solatium (kerugian emosional) diatur sebagai berikut :
a) Solatium merupakan kompensasi yang diberikan kepada pemilik
rumah untuk kerugian non-finansial yang disebabkan oleh adanya
kebutuhan pengambil alihan dan/atau berpindah rumah tinggal
sebagai akibat adanya pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
b) Besaran kerugian emosional (solatium) dalam bentuk persentase yang
diambil secara wajar dengan kesepakatan dari pemberi tugas.
c) Dalam menilai jumlah kompensasi kerugian, keadaan yang relevan
harus diperhitungkan, termasuk:
kepentingan pemilik atas rumah yang dimiliki yang dihubungkan
adanya pemberian kompensasi yang wajar
jangka waktu pemilik telah memiliki dan/atau menempati rumah,
dan
ketidak nyamanan mungkin diderita pemilik rumah sebagai
penghuni karena adanya keharusan pindah rumah (bila ditempati
sendiri).
c) Kriteria penghitungan solatium dapat dilakukan dengan
memperhatikan:
masa tinggal yang dapat diukur dari besaran kerugian atas sifat
penghunian rumah secara individu. Sehingga pengukuran tersebut
dapat menggunakan kriteria terhadap lama masa tinggal serta
kedudukan bangunan rumah yang dilihat dari fungsinya sebagai
sarana hunian;
dimensi tapak tanah (luas tapak tanah) yang wajar;
potensi HBU.
ED Juknis SPI 306 | 15
Kriteria Solatium RT-1A RT-2A RT-1B RT-2B
Masa Tinggal < 3
tahun
5% dari Nilai
kerugian fisik
5% dari Nilai
kerugian fisik
5% dari Nilai
kerugian fisik
5% dari Nilai
kerugian fisik
Masa Tinggal 4 - 9
tahun
10% 10% 10% 10%
Masa Tinggal 10 -
19 tahun
15% 15% 15% 15%
Masa Tinggal 20 -
29 tahun
20% 20% 20% 20%
Masa Tinggal >30
tahun
30% 30% 30% 30%
Dasar Perhitungan indikasi nilai
pasar Rumah
TInggal (tanah
dan bangunan)
dengan
memperhatikan
HBU permukiman
indikasi nilai pasar
Rumah TInggal
(tanah dan
bangunan) dengan
memperhatikan HBU
permukiman dengan
luas tapak tanah
yang
wajar/seimbang
untuk rumah tinggal
Indikasi nilai pasar
tanah berlebih tidak
diperhitungkan
indikasi nilai pasar
bangunan Rumah
TInggal
indikasi nilai
pasar bangunan
Indikasi nilai
pasar tanah
berlebih tidak
diperhitungkan
Keterangan asumsi :
RT-1A rumah tinggal dengan luas tanah yang cukup (seimbang antara tapak
tanah dan tapak bangunan) dengan peruntukan lokasi permukiman
atau kondisi eksisting rumah tinggal yang ada pada saat penilaian
sebagai pemanfaatan tertinggi dan terbaiknya (HBU) didapati
sebagai rumah tingal;
RT-2A rumah tinggal dengan luas tanah yang lebih besar (memiliki tanah
berlebih) dengan peruntukan lokasi permukiman atau kondisi eksisting
rumah tinggal pada saat penilaian memiliki HBU sebagai rumah
tinggal;
RT-1B rumah tinggal dengan luas tanah yang cukup (seimbang antara tapak
tanah dan tapak bangunan) namun peruntukan lokasi pada saat
penilaian telah berkembang menjadi peruntukan lain (bukan
permukiman) sehingga potensi HBU diperkirakan bukan sebagai
rumah tingal atau telah berkembang menjadi alternatip lain;
RT-2B rumah tinggal dengan luas tanah yang lebih besar (memiliki tanah
berlebih) namun peruntukan lokasi pada saat penilaian telah
berkembang menjadi peruntukan lain (bukan permukiman) sehingga
potensi HBU diperkirakan bukan sebagai rumah tingal atau telah
berkembang menjadi alternatip lain.
(Ilustrasi perhitungan lihat lampiran 3)
ED Juknis SPI 306 | 16
C. Penerapan kerugian non fisik lainnya diatur sebagai berikut :
1) Bila tidak dinyatakan berbeda maka biaya transaksi dapat meliputi, biaya
pindah dan pengosongan, pajak/BPHTB, biaya PPAT dan kompensasi masa
tunggu. Pengenaan beban kerugian tersebut :
a. Biaya pindah dan pengosongan dikenakan secara proporsional untuk
seluruh kerugian fisik yang berpenghuni, seperti rumah tinggal, tempat
usaha, industri. Di luar dari itu tidak diperhitungkan, seperti tanah kosong
dan tanaman.
b. Beban pajak/BPHTB dikenakan secara proporsional untuk seluruh
kerugian fisik yang terkait kepada tanah dan bangunan saja, seperti
tanah, rumah tinggal, tempat usaha, industri, perkebunan. Di luar dari itu
tidak diperhitungkan, seperti mesin dan peralatan. Beban pajak dimaksud
adalah potensi biaya yang asumsinya akan diperlukan pada pengadaan
properti di tempat baru oleh pemilik. Beban pajak atas adanya
pengambil alihan hak pada properti eksisting dapat diperhitungan bila
ada sesuai dengan ketentuan dan peraturan yang berlaku atau sesuai
instruksi pemberi tugas.
c. Beban biaya PPAT atau sejenisnya dikenakan secara proporsional untuk
seluruh kerugian fisik yang terkait kepada tanah dan bangunan saja,
seperti tanah, rumah tinggal, tempat usaha, industri, perkebunan. Di luar
dari itu tidak diperhitungkan, seperti mesin dan peralatan. Beban
dimaksud adalah potensi biaya yang asumsinya akan diperlukan pada
pengadaan properti di tempat baru oleh pemilik. Biaya PPAT atas
adanya pengambil alihan hak pada properti eksisting dapat
diperhitungan bila ada sesuai dengan ketentuan dan peraturan yang
berlaku atau sesuai instruksi pemberi tugas.
2) Kompensasi masa tunggu dihitung berdasarkan alasan bahwa tanggal
penilaian diterapkan pada tanggal penetapan lokasi. Sehingga terdapat
masa waktu yang tenggang dari pemilik tanah yang belum menerima biaya
penggantian sampai menunggu prosedur administrasi selesai. Untuk
memberikan kompensasi atas masa tunggu, Penilai dapat memperhitungkan
tambahan biaya sebesar suku bunga deposito dari bank pemerintah atas
nilai properti dari kerugian fisik ditambah beban premium dan solatium
(bagian B uraian di atas) dan beban transaksi (bagian C.1 uraian di atas),
dengan asumsi masa tunggu tersebut diambil 6 - 9 bulan atau disesuaikan
dengan jadwal rencana serah terima.
3) Kerugian non fisik lainnya yang dapat diperhitungkan oleh Penilai adalah
kerugian sisa tanah (adanya kelebihan tanah yang menurut pemilik dengan
sepengetahuan Lembaga Pertanahan tidak efektif lagi digunakan) dan
kerugian fisik lainnya seperti adanya kerusakan akibat efek terjadinya
pengadaan tanah dan pembangunan fisik yang terkena kepada properti
sisa dari pemilik tanah. Penggantian sisa tanah dan kerugian fisik akibat
adanya kerusakan dapat dihitung menggunakan pendekatan pasar
dan/atau pendekatan biaya sebagaimana menghitung kerugian fisik seperti
tanah dan bangunan.
ED Juknis SPI 306 | 17
4.2.8 Terdapat kondisi dimana pemilik tanah di luar dari tanah yang dijadikan rumah
tinggal :
a) Memiliki tapak tanah yang tidak diusahakan;
b) Memiliki tapak tanah yang diusahakan seperti untuk lahan pertanian dimana
hasilnya menjadi unsur penghasilan bagi pemilik.
Memperhatikan dua kondisi di atas maka Penilai dapat mengikuti pedoman
sebagai berikut :
4.2.8.1Tapak tanah dalam keadaan kosong dinilai sebagai tanah kosong
dengan asumsi HBU yang ada.
4.2.8.2 Tapak tanah yang diusahakan sebagai lahan usaha pertanian diterapkan
asumsi sebagai berikut :
(1) tanaman keras/tanaman tahunan yang dibudidayakan secara
komersial dapat dinilai sebagai usaha perkebunan dalam satu
kesatuan terdiri dari tanah, tanaman dan sarana pendukung lainnya
(sebagai real estat) untuk satu periode siklus tanam;
(2) dalam hal HBU atas tanah (dalam keadaan kosong) telah
berkembang menjadi selain lahan pertanian (diijinkan peruntukan lain)
maka tanaman semusim yang dibudidayakan secara individu dapat
dinilai dengan perhitungan terpisah dimana tapak tanah harus dinilai
dalam keadaan kosong atas dasar HBU yang berkembang ditambah
nilai tanaman yang diproyeksikan untuk satu siklus periode tanam atau
selama-lamanya 1 (satu) tahun;
Contoh, tanaman semusim seperti padi dapat dihitung menggunakan
metode perbandingan data pasar atau teknik penyisaan tanaman
dengan asumsi masa panen untuk periode 1 (satu) tahun (dapat dua
kali periode panen/tanam).
(3) dalam hal HBU atas tanah (dalam keadaan kosong) adalah sebagai
lahan pertanian atau atau sesuai dengan peruntukan dari
penggunaan yang ada saat penilaian, maka tanaman semusim yang
dibudidayakan secara individu dapat dinilai dengan perhitungan
terpisah. Nilai tanah atas dasar HBU eksisting (sebagai lahan
pertanian) ditambah dengan nilai tanaman dengan asumsi
diproyeksikan untuk lebih satu siklus periode tanam atau tanam
selama-lamanya 2 (dua) tahun;
Contoh, tanaman semusim seperti padi dapat dihitung menggunakan
metode perbandingan data pasar atau teknik penyisaan tanaman
dengan asumsi masa panen untuk periode 2 (dua) tahun (dapat lebih
dari dua kali periode panen/tanam).
(4) dalam hal dijumpai suatu kondisi kompensasi penggantian yang akan
diberikan atas usaha budidaya dimaksud pada butir (2) dan (3) di
atas merupakan satu-satunya sumber penghasilan bagi pemilik tanah,
maka asumsi penggantian dapat ditambahkan penyesuaian dengan
memperhatikan kompensasi kehilangan usaha sebagaimana diatur
pada perhitungan kerugian non fisik (lihat 4.2.7.2 bagian A).
ED Juknis SPI 306 | 18
4.2.9 Seluruh penggunaan asumsi dalam menghitung satuan biaya kerugian fisik atau
kerugian non fisik harus dilakukan secara wajar dengan rujukan antara lain dari :
Bersumber kewajaran yang ada di pasar;
Studi kelayakan yang telah disetujui pada tahap perencanaan;
Ketentuan dan peraturan yang berlaku (apakah di tingkat pusat maupun
daerah).
Contoh, salah satu kerugian fisik yang menjadi objek penilaian adalah tegakan
tanaman seperti durian dan tanaman sejenis lainnya, dimana asumsi harga satuan
yang akan digunakan dalam menghitung indikasi kerugian atas tanaman tersebut
dapat berasal dari harga satuan berdasarkan ketentuan pemerintah setempat.
Untuk menghilangkan keragu-raguan dalam pengambilan asumsi, Penilai dapat
membuat kesepakatan awal yang dituangkan dalam Lingkup Penugasan atau
berita acara tersendiri atas hal-hal biaya satuan dalam penghitungan kerugian
fisik atau kerugian non fisik di atas.
4.3 Kertas Kerja Penilaian
a. Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang wajar sesuai dengan
peraturan perundangan yang berlaku, apakah dalam bentuk hardcopy atau softcopy.
b. Kertas kerja penilaian mencakup semua dokumen utama termasuk dokumen inevestigasi
dan analisis yag relevan untuk memperoleh kesimpulan akhir dan salinan dari setiap
draft atau laporan akhir yang diberikan kepada pemberi tugas.
ED Juknis SPI 306 | 19
5. Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1)
Penugasan penilaian pada tahap akhir akan memberikan hasil dalam bentuk laporan
penilaian. Uraian berikut ini merupakan penjelasan Pelaporan Penilaian yang merujuk kepada
Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud oleh SPI yang harus digunakan Penilai secara
konsisten.
Hal Referensi Penjelasan
Status Penilai 5.1.1 Bila tidak ditentukan lain, maka status Penilai dalam kepentingan
penugasan ini adalah Penilai independen dan profesional
sebagaimana yang dimaksud oleh peraturan dan ketentuan
yang berlaku (UU No. 2/2012).
Penilai harus mencantumkan statusnya berikut dengan KJPP atau
institusinya.
Laporan penilaian ini wajib mencatumkan tanda tangan Penilai
yang bertanggung jawab sesuai dengan pengaturan dalam KEPI
dan SPI.
Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dan/atau Penilai
lainnya dalam kaitannya penugasan penilaian untuk pengadaan
tanah sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat bantuan dan
sejauh mana pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam laporan.
Pemberi Tugas
dan Pengguna
Laporan
5.1.2 Laporan harus ditujukan kepada Pemberi Tugas dalam hal ini
adalah Lembaga Pertanahan atau pihak terkait lainnya sesuai
Lingkup Penugasan. Pencantuman nama Pemberi Tugas dan
Pengguna Laporan harus jelas dan dilengkapi alamatnya.
Maksud dan
Tujuan Penilaian
5.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan secara jelas dan
tidak membingungkan.
Tujuan penilaian adalah alasan Pemberi Tugas membutuhkan
penilaian, misalnya untuk tujuan pengadaan tanah bagi
kepentingan umum.
Maksud penilaian adalah memberikan dasar penilaian sesuai
dengan tujuan penilaian dalam hal ini adalah opini Nilai
Penggantian Wajar.
Bila tidak dinyatakan lain maka kalimat lengkap yang dapat
dikutip adalah sebagai berikut; …memberikan opini Nilai
Penggantian Wajar yang akan digunakan untuk tujuan
pengadaaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum.
Objek penilaian 5.1.4 Penilaian pengadaan tanah dapat dipahami sebagai penilaian
atas objek properti yang dilihat secara individu atau bidang per
bidang. Maka objek penilaian dimaksud dibuat dalam daftar
yang mengidentifikasikan setiap unit properti dari obyek
penilaian, meliputi deskripsi fisik dan lokasi.
Apabila penilaian mencakup penilaian terpisah untuk objek fisik
dan objek non fisik lainnya, maka penjelasan atas objek
ED Juknis SPI 306 | 20
Hal Referensi Penjelasan
dimaksud harus diidentifikasikan sebagaimana disepakati dan
disetujui dengan Pemberi Tugas.
Secara umum, objek penilaian dapat diistilahkan “properti”
sebagaimana dimaksud pada SPI 306 tahun 2013.
Bentuk
kepemilikan
5.1.5 Kepentingan hak kepemilikan atau penguasaan dari properti
harus dinyatakan sesuai informasi dari Lembaga Pertanahan
sebagaimana yang diatur dalam peraturan dan perundangan
yang berlaku.
Penilai harus membedakan mengenai properti yang dinilai
apakah merupakan kepemilikan, penguasaan, peminjaman,
penggarapan dan sebagainya sebagaimana yang
diinformasikan Lembaga Pertanahan.
Dasar Nilai 5.1.6 Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai yang digunakan.
Dasar nilai harus dinyatakan dan didefinisikan secara lengkap
di dalam laporan penilaian.
Berdasarkan SPI 102 - 3.10 dan SPI 306 – 5.2 dasar nilai yang
digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar.
Tanggal
penilaian
5.1.7 Tanggal penilaian harus dinyatakan di dalam laporan
sebagaimana dimaksud dalam LIngkup Penugasan dan
merupakan tanggal pada saat nilai dinyatakan, dimana seluruh
parameter dan asumsi penilaian diambil pada tanggal tersebut.
Penugasan penilaian untuk kepentingan pengadaan tanah
sebagaimana diatur oleh peraturan dan perundangan yang
berlaku didasarkan kepada tanggal penetapan lokasi yang
dilakukan oleh Gubernur atau pihak resmi lainnya berdasarkan
ketentuan yang berlaku.
Penting bagi Penilai untuk memberikan pemahaman kepada
Pemberi Tugas dan Pengguna laporan bahwa nilai properti
dapat berubah dalam satuan waktu, sehingga nilai yang
berlaku pada suatu tanggal tertentu mungkin tidak berlaku
pada tanggal yang lain.
Mata uang yang
digunakan
5.1.8 Hasil penilaian yang dinyatakan harus dalam mata uang Rupiah
sesuai apa yang disebutkan pada Lingkup Penugasan.
Tingkat
kedalaman
investigasi
5.1.9 Investigasi yang dilakukan meliputi inspeksi, penelaahan,
penghitungan dan analisis yang bertujuan untuk menghasilkan
kesimpulan penilaian yang dapat dipercaya. Untuk itu,
pembatasan terhadap pelaksanaan investigasi, sepanjang tidak
diatur lain maka dapat dilakukan secara lengkap.
Namun beberapa hal yang perlu diketahui adalah :
Data dan informasi menyangkut fisik dan legal dari objek
penilaian diperoleh dari hasil identifikasi dan inventarisasi
yang dilakukan oleh Lembaga Pertanahan selaku pihak
yang memiliki wewenang dalam penyediaannya sesuai
ED Juknis SPI 306 | 21
Hal Referensi Penjelasan
peraturan dan ketentuan yang berlaku;
Verififikasi yang dilakukan Penilai terhadap keseluruhan
dan/atau bagian dari objek penilaian, merupakan bagian
dari keperluan dan kepentingan pelaksanaan penilaian;
Pelaksanaan penilaian dibatasi penyelesaiannya dalam
masa 30 (tiga puluh) hari kerja sebagaimana diatur oleh
peraturan dan perundangan yang berlaku.
Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian dilaksanakan
tapa informasi yang biasanya tersedia dalam pelaksanaan
penilaian.
Penilai harus mengindikasikan di dalam laporan jika verifikasi
dibutuhkan untuk informasi atau asumsi yang mendasari
penilaian, atau apabila informasi penting tidak disediakan.
Sifat dan
sumber informasi
yang dapat
diandalkan
5.1.10 Sebagaimana yang diatur pada tingkat kedalaman investigasi,
seluruh informasi yang digunakan dan tanpa perlu diverifikasi
dapat terdiri dari data yang diberikan oleh pemberi tugas yang
berhubungan dengan pengadaan tanah. Data dimaksud
bersumber dari hasil identifikasi dan inventarisasi oleh pihak
Lembaga Pertanahan.
Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya dapat
bersumber dari :
Bank Indonesia
Badan Pusat Statistik (BPS)
Bank Pemerintah
Asumsi dan
asumsi khusus
5.1.11 Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas.
Asumsi khusus dibuat apabila terdapat ketidak pastian informasi
berkaitan karakteristik fisik, legal atau ekonomi dari properti,
atau mengenai kondisi eksternal properti seperti kondisi pasar
atau trennya atau integritas data yang digunakan dalam
analisis.
Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas,
laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai
keterbatasan.
Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan dijelaskan.
Asumsi lain yang relevan dapat diungkapkan Penilai, khususnya
untuk tujuan penilaian untuk pengadaan tanah ini adalah
hubungan masa tunggu penggunaan hasil penilaian terhadap
tanggal penilaian. Sepanjang relevan dan signifikan, Penilai
dapat mengungkapkan masa berlakunya penggunaan laporan
penilaian apakah masih sesuai digunakan meskipun telah
memasukan pertimbangan kerugian atas waktu.
ED Juknis SPI 306 | 22
Hal Referensi Penjelasan
Pendekatan
Penilaian
5.1.12 Pendekatan penilaian yang digunakan dan alasan pemilihannya
sesuai yang dilakukan pada proses implementasi harus
diungkapkan secara jelas di dalam laporan penilaian.
Pengutipan istilah dan rujukan penggunaannya seharusnya
mengikuti sebagaimana diatur oleh SPI dan teori yang relevan.
Kesimpulan
Penilaian
5.1.13 Hasil penilaian dapat disusun berdasarkan per item dari objek
penilaian dengan pencantuman masing-masing jumlah nominal
dalam mata uang rupiah.
Kesimpulan penilaian dapat ditampilkan secara jelas, mudah
dimengerti dan tidak menimbulkan kesalahpahaman.
Persetujuan
publikasi
5.1.14 Apabila terdapat kebutuhan akan pernyataan untuk
memasukkan dalam publikasi, hal ini harus dituangkan dalam
dokumen terpisah, yang dapat merupakan lampiran dari
laporan (Consent Letter).
Limitasi pengungkapan penilaian berdasarkan informasi atau
instruksi yang terbatas seharusnya dimasukkan.
Keterbukaan informasi seharusnya dapat dilihat dari
kesepakatan yang tercantum dalam Lingkup Penugasan.
Konfirmasi
bahwa penilaian
dilakukan
berdasarkan
kepada KEPI
dan SPI
5.1.15 Merupakan kewajiban Penilai sesuai dengan ketentuan yang
berlaku wajib tunduk kepada KEPI dan SPI.
Setiap penugasan dan pelaporan penilaian sebagaimana
dimaksud oleh SPI 306 wajib dapat dikonfirmasi bahwa
penilaian dimaksud dilakukan berdasarkan kepada KEPI dan
SPI.
Diskripsi uraian
properti
5.1.16 Uraian properti didiskripsikan secara jelas dalam mendukung
analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan.
Tinjauan pasar 5.1.16 Penilai harus memberikan gambaran mengenai tingkat
permintaan/penawaran, tren harga dan indikator pasar lainnya
untuk memberikan gambaran atas kondisi pasar dari properti
yang dinilai.
Pernyataan
Penilai
(Compliance
Statement)
5.1.17 Lembar Pernyataan Penilai harus mencantumkan nama semua
Penilai dan tenaga ahli yang terlibat (termasuk penanggung
jawab laporan), nomor izin Penilai Publik (bagi Penilai Publik),
nomor keanggotaan asosiasi (bagi semua tim Penilai), kualifikasi
profesional (bagi tenaga ahli) dan jabatan dalam penugasan
(termasuk tim dari konsorsium bila ada).
Pernyataan Penilai dapat merujuk kepada SPI 105 dan/atau
petunjuk teknis ini (Lampiran 5).
Kondisi dan
Syarat
Pembatas
5.1.18 Menyatakan ada batasan dalam penyampaian kesimpulan
penilaian.
Petunjuk teknis ini memberikan acuan rujukan yang dapat
dijadikan dasar kutipan dalam menentukan Kondisi dan Syarat
ED Juknis SPI 306 | 23
Hal Referensi Penjelasan
Pembatas (Lampiran 6).
Nama,
kualifikasi
profesional dan
tanda tangan
Penilai
5.1.19 Lembar Surat Pengantar perlu mencantumkan nama penanggung
jawab laporan, nomor izin Penilai Publik dan jabatannya.
Lembar surat pengantar harus ditandatangani oleh penanggung
jawab laporan (Penilai Publik) dan lembar Pernyataan Penilai
harus ditandatangani oleh semua Penilai dan tenaga ahli yang
terlibat (termasuk penanggung jawab laporan), yang
merupakan bukti personal yang mengindikasikan keaslian
penilaian yang dilaksanakan dan bersifat sebagai pernyataan
tanggung jawab atas isi, analisis dan kesimpulan penilaian.
Tanda tangan dimaksud berupa tulisan tangan (tanda tangan
basah).
Rujukan sistematika dan isi laporan penilaian dapat dilihat pada lampiran 4.
ED Juknis SPI 306 | 24
LAMPIRAN
Lampiran 1 : Komponen Dasar Pembentukan Dasar Nilai Penggantian Wajar
NP
• Atas dasar Pemanfaatan ter nggi dan terbaik (HBU)
P
• (+) Premium atas penghunian rumah nggal atau alih profesi
T
• (+) Biaya pindah, perizinan dan pajak
B
• (+) Kompensasi masa tunggu (bunga)
K
• (+) Kerugian sisa tanah (bila ada)
R
• (+) Kerusakan fisik lain (bila ada)
NPW
• NILAI PENGGANTIAN WAJAR
ED Juknis SPI 306 | 25
Lampiran 2 :
2.1. Ilustrasi Penghitungan NPW Atas Rumah Tingga Biasa
2.2. Ilustrasi Penghitungan NPW Atas Properti Tanaman*
*) belum termasuk adanya kompensasi lainnya (bila ada)
a. Penghitungan NPW atas rumah tinggal biasa (Rp.)
a.1 Indikasi Nilai Pasar rumah tinggal (tanah dan bangunan) 100.000.000,-
a.2 Kerugian Non Fisik
§ Solatium Rp.100.000.000,- x 10% 10.000.000,-
§ Transaksi 8% x Rp. 100.000.000,-
· Asumsi biaya pindah 1,5%
· Asumsi biaya pajak 5%
· Asumsi biaya PPAT 1,5%
8.000.000,-
§ Beban masa tunggu (6 bulan) @6% pa.
§ 3% x Rp. 100.000.000,-
3.000.000,-
Sub total Kerugian Non Fisik 21.000.000,-
Nilai Penggantian Wajar 121.000.000,-
b. Penghitungan NPW atas tanaman (Rp.)
b.1 Indikasi Nilai Pasar tanaman (tanah dan tanaman
semusim)
100.000.000,-
b.2 Kerugian Non Fisik
§ Transaksi 6,5% x Rp. 100.000.000,-
· Asumsi biaya pindah (tidak ada)
· Asumsi biaya pajak 5%
· Asumsi biaya PPAT 1,5%
6.500.000,-
§ Beban masa tunggu (9 bulan) @6% pa.
§ 9/12 x 6% x Rp. 100.000.000,-
4.500.000,-
§ Kerugian lain (kelebihan tanah 20m2) 10.000.000,-
Sub total Kerugian Non Fisik 21.000.000,-
Nilai Penggantian Wajar 121.000.000,-
ED Juknis SPI 306 | 26
2.3. Ilustrasi Penghitungan NPW Atas Properti dan Tempat Usaha
a. Penghitungan NPW atas properti dan tempat usaha/warung (Rp.)
a.1 Indikasi Nilai Pasar rumah tinggal (tanah dan bangunan) 100.000.000,-
a.2 Kerugian Non Fisik
§ Kehilangan pendapatan usaha; Rp. 5
5.000.000 juta/bulan selama 6 bulan
30.000.000,-
§ Transaksi 8% x Rp. 100.000.000,-
· Asumsi biaya pindah 2%
· Asumsi biaya pajak 5%
· Asumsi biaya PPAT 1%
8.000.000,-
§ Beban masa tunggu (6 bulan) @6% pa.
§ 3% x Rp. 100.000.000,-
3.000.000,-
Sub total Kerugian Non Fisik 41.000.000,-
Nilai Penggantian Wajar 141.000.000,-
ED Juknis SPI 306 | 27
Lampiran 3 :
3.1. Ilustrasi Perhitungan untuk RT-1A
3.2. Ilustrasi Perhitungan untuk RT-2A
3.3. Ilustrasi Perhitungan untuk RT-1B
ED Juknis SPI 306 | 28
3.3. Ilustrasi Perhitungan untuk RT-2B
ED Juknis SPI 306 | 29
Lampiran 4 :
Sistematika dan Isi Laporan Penilaian (bentuk penomoran tidak terikat)
Sistematika Laporan Gambaran Isi
Bagian I - Pendahuluan
i. Halaman Judul
ii. Surat Pengantar
iii. Daftar Isi
iv. Pernyataan Penilai
v. Ringkasan
Penilaian
i. Halaman Judul (cover)
Halaman judul memuat nama pekerjaan, nama Pemberi
Tugas dan nama kantor dan alamat Penilai.
ii. Surat Pengantar
Surat Pengantar secara formal menghantar laporan
Penilaian kepada Pemberi Tugas dan merupakan bagian
tak terpisahkan dari Laporan Penilaian. Surat Pengantar
dimaksudkan sebagai catatan permanen yang
mengidentifikasikan Penilai dan Pengguna Laporan. Surat
ini seharusnya ditulis dalam format surat bisnis yang layak
dan seringkas mungkin serta dapat meliputi elemen sebagai
berikut :
Tanggal surat adalah tanggal laporan penilaian diterbitkan
Nama pekerjaan dan Alamatnya dalam deskripsi ringkas
Dasar penugasan merujuk kepada perjanjian kerja/kontrak
berikut dengan amandemen/adendumnya (bila ada)
Deskripsi ringkas bahwa Penilai telah melakukan investigasi
atas properti yang diperlukan
Referensi bahwa surat tersebut diiikuti oleh laporan Penilaian
dan identifikasi jenis Penilaian dan format laporan
Dasar penilaian yang digunakan di dalam laporan dan
definisinya
Tanggal Penilaian dan opini nilai (dalam angka dan huruf)
Tanda tangan Penilai Publik sebagai penanggung jawab
Laporan
iii. Daftar Isi
Menyatakan pembagian utama dari laporan diikuti dengan
sub-bagiannya
iv. Pernyataan Penilai
Lembar Pernyataan Penilai penempatannya adalah setelah
Surat Pengantar, dengan mencantumkan tanda tangan
Penilai dan tanggalnya (lihat pada lampiran ….).
Pernyataan Penilai ini penting karena menjelaskan posisi
Penilai, sehingga melindungi baik integritas Penilai maupun
validitas penilaian.
v. Ringkasan Penilaian
Apabila laporan penilaian panjang dan kompleks,
ringkasan dari hal utama dan kesimpulan penting di dalam
penilaian menjadi berguna. Ringkasan ini sering disebut
juga sebagai Ringkasan Eksekutif (Executive Summary) yang
akan memudahkan pengguna laporan dan memungkinkan
ED Juknis SPI 306 | 30
Sistematika Laporan Gambaran Isi
Penilai untuk memberi penekanan kepada hal-hal utama
yang dipertimbangkan dalam mencapai opini nilai final.
Berikut adalah pedoman isi dari Ringkasan Penilaian
(Eksekutif) :
Identifikasi ringkas dari properti (lokasi, fisik dan legal)
Identifikasi hak atas properti yang dinilai
Identifikasi jenis penilaian (normal atau terbatas) dan
format laporan (laporan terinci, ringkas atau terbatas)
Tanggal penilaian dan tanggal inspeksi, tanggal laporan
Asumsi khusus (bila ada)
Deskripsi properti secara ringkas dan informasi relevan
lainnya
Kesimpulan nilai
Bagian II –
Definisi & Lingkup
Penugasan
i. Status Penilai
ii. Pemberi Tugas dan
Pengguna Laporan
iii. Maksud dan Tujuan
Penilaian
iv. Objek Penilaian
v. Hak Kepemilikan
vi. Dasar Nilai
vii. Tanggal Penilaian
viii. Penggunaan Mata
Uang
ix. Tingkat Kedalaman
Investigasi
x. Sifat dan sumber
informasi
xi. Asumsi Umum dan
Khusus
xii. Pendekatan
Penilaian
xiii. Standar Penilaian
Definisi dan Lingkup Penugasan merupakan penjelasan atas
sejauhmana suatu pekerjaan penilaian berikut pelaporannya
telah dilakukan oleh Penilai. Definisi dan Lingkup Penugasan
dimaksud diuraikan sebagaimana yang diatur pada SPI 105-
5.1.1 s/d 5.1.12 dan 5.1.15 (secara bersamaan dapat dibaca
pada bagian ke-3 juknis ini) sebagai berikut :
i. Status Penilai
Penilai harus mencatumkan statusnya berikut dengan KJPP
atau institusinya. Prosedur lengkap dapat dilihat pada
uraian tentang Laporan Penilaian Untuk Tujuan Pengadaan
Tanah pada juknis ini (bagian 5).
ii. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Laporan ditujukan kepada Pemberi Tugas yang bersamaan
sebagai pengguna laporan, yaitu pihak yang memberikan
penugasan kepada Penilai. Pemberi Tugas dapat berupa
individu atau entitas atau sekelompok orang secara
bersama-sama. Apabila berupa entitas, harus disertai
dengan nama individu yang berhak mewakili. Secara umum
pemberi tugas dan pengguna laporan adalah Lembaga
Pertanahan.
iii. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dan Tujuan Penilaian harus dijelaskan sehingga
Pengguna Laporan memahami konteks dilakukannya
penilaian.
iv. Objek Penilaian
Dapat disusun secara informatif dimana minimal terdapat
informasi tentang jenis properti, lokasi dan volume (ukuran
dan jumlah).
ED Juknis SPI 306 | 31
Sistematika Laporan Gambaran Isi
Objek penilaian dimaksud harus didasarkan data dan/atau
Daftar Nominatif yang diberikan oleh Pemberi Tugas (bila
ada perubahan lakukan penyesuaian pada Laporan
Penilaian dan pada Lingkup Penugasan).
v. Hak Kepemilikan
Rincian dokumen kepemilikan yang merujuk kepada
Daftar Nominatif yang dikeluarkan oleh Lembaga
Pertanahan
Sifat hubungan kepemilikan atas properti.
vi. Dasar Nilai
(lihat penjelasan pada butir 3)
vii. Tanggal Penilaian
Bila tidak diatur berbeda, tanggal penilaian yang
digunakan harus konsisten sebagaimana yang diinstruksikan
dalam Lingkup Penugasan.
viii.Penggunaan Mata Uang
Dinyatakan sebagaimana yang disebutkan dalam LIngkup
Penugasan.
ix. Tingkat Kedalaman Investigasi
Diungkapkan berdasarkan apa yang telah diatur pada
Lingkup Penugasan. Bila ada penyesuaian dan perubahan,
Penilai harus menngungkapkan pada Laporan Penilaian.
x. Sifat dan Sumber Informasi
Dapat dirujuk sebagaimana telah diungkapkan dalam
Lingkup Penugasan.
xi. Asumsi Umum dan Khusus
Pengungkapan seluruh asumsi dan asumsi khusus selain harus
konsisten dengan apa yang tertera di dalam Lingkup
Penugasan, Penilai juga dapat menyampaikan hal-hal yang
dianggap relevan dalam Laporan Penilaian.
xii. Pendekatan Penilaian
Penggunaan pendekatan penilaian yang digunakan agar
diuraikan secara lengkap, wajar dan beralasan.
xiii.Penggunaan Standar
Penilaian untuk kepentingan pada Juknis ini menggunakan
KEPI dan SPI
Bagian III –
Presentasi Data
i. Tinjauan Properti sebagai Objek Penilaian
Uraian umum properti sebagai objek penilaian diuraikan
ED Juknis SPI 306 | 32
Sistematika Laporan Gambaran Isi
i. Tinjauan Properti
sebagai Objek
Penilaian
ii. Analisis Lingkungan
iii. Deskripsi Tapak
iv. Deskripsi Bangunan dan
Pengembangan lainnya
v. Deskripsi Personal
Properti
vi. Deskripsi Kerugian Non
Fisik
vii. Tinjauan Pasar
viii. Karateristik Ekonomi
dan Keuangan
(disesuiakn dengan
pendekatan
pendapatan yg
digunakan)
ix. Informasi relevan
lainnya (bila ada)
secara informatif. Uraian tersebut didasarkan hasil
identifikasi dan investigasi Penilai yang dapat memberikan
gambaran secara lengkap dari properti yang dinilai.
ii. Analisis Lingkungan
Fakta berkaitan dengan kota dan lingkungan sekitarnya
(Neighborhood Analysis) yang dalam anggapan Penilai
berkaitan dengan masalah penilaian seharusnya
dipertimbangkan dan dilaporkan.
Analisis lingkungan dapat meliputi gambaran dari lokasi
properti, aksesibilitas dan fasilitas yang tersedia pada
lingkungan dimana objek properti berada.
Penilai selalu mendasari analisnya dengan data dan
informasi yang mendukung pernyataan opini penilaian
secara umum. Hal-hal yang yang berpengaruh secara
positif dan negatif yang dapat mempengaruhi opini nilai
harus disertakan dalam proses analisis dan pelaporan
penilaian.
Informasi lainnya yang perlu disampaikan, seperti
parameter pengembangan (eksisting dan batasan)
meliputi peruntukan, KLB, KDB, GSB dan batas
ketinggian bangunan.
iii. Deskripsi Tapak
Karakteristik fisik
Situasi dan tata letak tanah, luas tanah dan bentuk
Kondisi tanah
Fasilitas
Pengembangan yang menguntungkan maupun merugikan
tapak
Karakteristik Legal
Peruntukan, restriksi pengembangan, kemungkinan
perubahan peruntukan
iv. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan lainnya
Tidak hanya terbatas kepada bangunan, namun objek
penilaian lainnya seperti ruang atas tanah dan bawah
tanah dan Tanaman merupakan bagian seharusnya
diuraikan. Uraian masing-masing objek penilaian antara
lain :
Jenis aset (untuk masing-masing bangunan, tanaman atau
lainnya)
Spesifikasi
Jumlah dan ukuran unit
Fasilitas pendudukung
ED Juknis SPI 306 | 33
Sistematika Laporan Gambaran Isi
Kondisi dan umur (bila ada)
Fasilitas dan servis (listrik, gas, telpon, air bersih, drainasi)
v. Deskripsi Personal Properti
Dapat meliputi benda yang berkaitan dengan tanah,
seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan,
vi. Deskripsi Kerugian Non Fisik
Uraian aset non fisik dapat meliputi:
Kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk
alih profesi dan kerugian emosional (solatium)
Biaya transaksi;
Kompensasi masa tunggu (bunga); kerugian sisa tanah;
Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang
terpotong akibat pengadaan tanah.
vii. Tinjauan Pasar
Uraian dan kajian pasar dapat meliputi:
Pasar real estat tertentu atau submarket yang ada
Tingkat permintaan dan trendnya (prediksi peningkatan
atau penurunan)
Keseimbangan permintaan dan penawaran.
viii.Karakteristik Ekonomi dan Keuangan (bila ada)
Data keuangan yang meliputi pendapatan dan
pengeluaran serta seluruh parameter yang mempengaruhi
Pajak properti
Asuransi properti
CAPEX
Kewajiban pengembangan.
ix. Informasi Relevan Lainnya
Fakta lainnya yang terjadi dan mempengaruhi analisis,
estimasi atau kesimpulan penilaian dapat dinyatakan di
dalam laporan
Bagian IV –
Analisis Data dan
Kesimpulan
i. Penggunaan Tertinggi
dan Terbaik
ii. Nilai tanah
iii. Implementasi
Penggunaan
Pendekatan Penilaian
iv. Rekonsiliasi dan
Kesimpulan
i. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best Use -
HBU)
Ke-4 kriteria yaitu secara legal, fisik, kelayakan keuangan
dan produktifitas maksimum dibahas dalam kaitannya
dengan properti yang dinilai. Pola penggunaan tanah,
regulasi peruntukan, profitabilitas dari pengembangan
yang ada atau alternatif seharusnya dibahas di dalam
laporan.
Analisis dan penulisan HBU dapat disesuikan dengan
standar teknis tentang HBU (SPI 360).
ED Juknis SPI 306 | 34
Sistematika Laporan Gambaran Isi
v. Kondisi dan Syarat
Pembatas ii. Nilai Tanah
Pada bagian penilaian tanah di dalam laporan penilaian,
data pasar disajikan bersamaan dengan analisis data dan
alasan yang mengarah kepada opini nilai tanah. Faktor
yang mempengaruhi nilai tanah seharusnya disajikan dalam
cara yang jelas dan akurat.
iii. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian
Penilai mengembangkan pendekatan yang sesuai
diterapkan dalam penugasan dan penentuan indikasi nilai.
Penerapan dari setiap pendekatan dijelaskan berikut data
faktual, analisis dan alasan yang mengarah kepada
indikasi nilai yang dinyatakan di dalam laporan. Ketiga
pendekatan penilaian yang meliputi, Pendekatan Pasar,
Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya diuraikan
secara ringkas dan jelas untuk memberikan pemahaman
kepada pengguna laporan.
iv. Rekonsiliasi dan Kesimpulan
Apabila Penilai menggunakan lebih dari satu pendekatan
penilaian maka Penilai perlu melakukan rekonsiliasi dalam
pengambilan kesimpulan hasil penilaian (nilai).
v. Kondisi dan Syarat Pembatas
Menyatakan semua adanya pembatasan yang mendasari
kesimpulan nilai (lihat lampiran …..).
Lampiran
i. Deskripsi properti terinci (apabila belum dimasukkan dalam bagian presentasi data)
ii. Rincian hasil penilaian
iii. Foto
iv. Peta
v. Informasi lain yang relevan
ED Juknis SPI 306 | 35
Lampiran 5 :
Pernyataan Penilai
Setiap laporan Penilaian properti harus memuat Pernyataan Penilai (compliance statement)
yang ditandatangani dengan bentuk kurang lebih sebagai berikut:
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan
akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh
asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana
merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak
memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan
kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau
gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil
yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang
berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/dilaksanakan
oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis
industri yang dinilai.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan
tanggal Penilaian);
Pengumpulan data dan wawancara;
Analisis data;
Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
Penulisan laporan.
9. Penilai telah/tidak melakukan inspeksi lapangan yang merupakan obyek Penilaian (apabila
lebih dari 1 orang menandatangani pernyataan ini, harus dibuat terinci mengenai individu
mana yang melakukan inspeksi lapangan).
10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang
dinyatakan dalam laporan Penilaian ini.
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI yang berlaku.
ED Juknis SPI 306 | 36
Pernyataan Penilai yang ditandatangani merupakan bagian integral dari laporan Penilaian.
Penilai yang menandatangani bagian lainnya dari laporan Penilaian, termasuk surat pengantar
(letter of transmittal) juga harus menandatangani pernyataan ini.
Apabila Penilai yang menandatangani laporan bergantung kepada pekerjaan yang dilakukan
oleh Penilai/tenaga ahli lainnya yang tidak menandatangani pernyataan Penilai, maka Penilai
yang menandatangani bertanggung jawab atas keputusan untuk bergantung kepada pekerjaan
mereka, dan disyaratkan untuk memiliki alasan yang kuat untuk mempercayai kompetensi dari
Penilai/tenaga ahli lainnya tersebut.
Nama dari individu yang terlibat dalam Penilaian namun tidak menandatangani lembar
Pernyataan Penilai harus dinyatakan.
ED Juknis SPI 306 | 37
Lampiran 6 :
Syarat Pembatas
Berikut adalah contoh dari syarat pembatas yang harus disesuaikan dengan maksud dan tujuan
penilaian :
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam
laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab
jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil
penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan
dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan
laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang
dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai
dengan yang dicantumkan pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada
pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan
tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan
untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti yang
tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada
pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak
berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya.
Kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini
dipenuhi dengan baik.
5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk
suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan
pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak
wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan
pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak
bertanggung jawab mengenai hal ini.
8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan
Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan
lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal
yang bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat
ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
ED Juknis SPI 306 | 38
9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan
data yang diberikan Lembaga Petanahan selaku pemberi tugas/pengguna laporan (bila
dinyatakan lain sebutkan). Oleh karena itu, kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap
luasan properti secara detail, melainkan data dari sertifikat & gambar bangunan yang
diterima dari Pemberi Tugas.
ED Juknis SPI 306 | 39
Lampiran 7 :
Surat Representasi
Penilai harus memperoleh surat representasi dari Pemberi Tugas yang ditujukan kepada Penilai
untuk menyatakan kebenaran informasi yang diberikan. Surat representasi dimaksud diterima
Penilai sebelum laporan diterbitkan.
No. .......................
............., (tanggal surat)
Kepada Yth.
(sebutkan nama dan alamat KJPP/Intansi Penilai)
Up. (sebutkan nama Partner penanggung jawab laporan)
Perihal : Surat Pernyataan Atas Laporan Penilaian (sebutkan properti) yang berlokasi (sebutkan
alamat lokasi) milik (sebutkan nama pemilik properti)
Dengan hormat,
Merujuk kepada kontrak (sebutkan nomor kontrak) tanggal (sebutkan tanggal kontrak) mengenai
Kontrak Pekerjaan Penilaian properti yang disebutkan di atas maka berikut adalah pernyataan
dari (sebutkan nama Pemberi Tugas) atas dikeluarkannya laporan tersebut :
a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen baik
dalam bentuk asli, foto copy dan/atau salinan yang kami sampaikan kepada (sebutkan nama
KJPP) yang kemudian di tuangkan dalam bentuk laporan adalah benar-benar berasal dari
(sebutkan nama Pemberi Tugas), akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya
serta tidak mengalami perubahan lagi sampai dengan dikeluarkannya laporan tersebut.
b. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dalam laporan ini kami (sebutkan nama
Pemberi Tugas), memberikan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada (sebutkan
nama KJPP) termasuk didalamnya anggota Partner dan seluruh staff yang ada dari tuntutan
kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik
secara sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung oleh
karena laporan ini terhadap pihak manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan
penyampaian informasi atas dokumen – dokumen, penyataan-pernyataan dan keteranganketerangan
baik dalam bentuk asli, foto kopi, dan/atau salinan dari kami.
c. Bahwa Laporan yang diberikan oleh (sebutkan nama Pemberi Tugas) kepada (sebutkan nama
KJPP), bersifat rahasia dan diperuntukkan hanya oleh dan antara pihak – pihak yang terkait
dan/atau mempunyai kepentingan didalamnya berikut akan digunakan sebagaimana mestinya
oleh (sebutkan nama KJPP) sesuai dengan Kontrak (sebutkan nomor dan tanggal kontrak).
Demikian pernyataan dari kami atas dikeluarkannya laporan oleh … (sebutkan nama KJPP).
Hormat kami,
(nama Pemberi Tugas)
(nama lengkap dan tanda tangan dilengkapi stempel perusahaan)
(jabatan)
***********
