PRINSIP DASAR YANG MEMBANGUN NILAI

Ada tujuh prinsip dasar yang Membangun Nilai:

1. Prinsip penawaran dan permintaan (Supply & Demand)
 Menekankan hubungan langsung harga dengan ketersediaan dan permintaan suatu produk.

2. Penggantian (Substitution)
mengacu pada kenyataan bahwa setiap investor yang diinformasikan tidak akan membayar lebih untuk sebuah properti daripada biaya untuk membeli properti pengganti dari utilitas yang sama. Sebagai contoh, katakanlah Anda belanja untuk jas di Armani. Setelan itu dijual seharga $ 1.000. Kemudian, Anda menemukan setelan yang sama di Bloomingdale's seharga $ 800. Prinsip penggantian menunjukkan bahwa kemungkinan besar, Anda akan membeli jas di Bloomingdale daripada di Armani.

Prinsip substitusi adalah fondasi utama untuk ketiga pendekatan penilaian penilaian:
- Pendekatan perbandingan penjualan, yang menggunakan penjualan sebanding, yaitu biaya untuk memperoleh properti pengganti, untuk menunjukkan berapa banyak investor / pembeli informasi yang akan membayar properti tertentu.
- Pendekatan biaya didasarkan pada properti penggunaan tunggal / tujuan dimana penjualan properti sebanding sedikit atau tidak ada sama sekali. Properti ini dinilai dengan menetapkan biaya untuk mereproduksi atau mengganti properti - menggabungkan nilai tanah dengan biaya untuk membangun perbaikan (baru) dan kemudian memperhitungkan penyusutan yang masih harus dibayar atas perbaikan yang ada pada properti. Hasil akhirnya akan menentukan bagi investor apakah properti subjek atau pengganti itu layak dilakukan.
- Pendekatan kapitalisasi pendapatan menganggap nilai properti berhubungan langsung dengan pendapatan yang timbul dari properti tersebut setelah tingkat kapitalisasi diterapkan. Prinsip substitusi berlaku karena properti subjek selalu diukur terhadap alternatif investasi pengganti yang memiliki imbal hasil dan risiko arus kas yang sama.

3. Antisipasi (Anticipation)
Antisipasi mengacu pada harapan bahwa pembelian hari ini akan meningkat nilainya besok.

4. Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) 
didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin, legal, dan diinginkan bila diukur dari penggunaan alternatif yang mungkin, legal, dan yang diinginkan dan menyampaikan kepada pemiliknya pendapatan terbesar dan nilai selanjutnya yang diakibatkan oleh tanah tersebut. Pendekatan tertinggi dan terbaik menggunakan pendekatan nilai dalam dua cara:

-Tinggi dan paling baik digunakan sebagai kosong (as vacant).
Pendekatan ini menjawab pertanyaan, penggunaan atau peningkatan mana yang kemungkinan besar akan menghasilkan nilai terbesar yang dapat diatribusikan ke tanah jika lahan kosong (kosong)? Seseorang yang melihat properti sebagai situs pengembang cenderung mengabaikan perbaikan yang dilakukan pada properti. Dengan contoh ini, orang akan melihat analisis situs ini "kosong."

-Tinggi dan paling baik digunakan sebagai perbaikan (as improved).
Pendekatan ini identik dengan metode "kosong", dengan satu pengecualian: memerlukan analisis biaya pembongkaran perbaikan yang ada. Biaya pembongkaran ini tidak akan muncul jika situs tersebut telah kosong, dan ini merupakan tambahan biaya untuk membangun perbaikan baru.
Biasanya, penggunaan properti saat ini cenderung menjadi penggunaan tertinggi dan terbaik dari situs itu; Namun, itu tidak selalu terjadi. Misalnya, perubahan zonasi memungkinkan sebuah proyek dengan jumlah yang lebih besar (total rekaman lapangan legal dan terbangun dari sebuah proyek) yang akan dibangun menggantikan struktur yang ada. Setelah peningkatan zonasi mulai berlaku, penggunaan properti yang ada berhenti menjadi penggunaan tertinggi dan terbaik dari situs tersebut karena sesuai dengan standar yang lebih rendah. Lihat Unit 21 untuk informasi lebih lanjut tentang zonasi.

5. Pengaruh properti eksternal (External Property Influences)
mengacu pada fitur di luar garis properti yang mempengaruhi nilai. Perekonomian merupakan akibat langsung penambahan fasilitas area oleh pemerintah kota. Beberapa fasilitas ini mungkin mencakup jalan raya baru, sistem transportasi, dan fasilitas air dan selokan.
Diseconomies - kebalikan dari ekonomi - biasanya (tapi tidak selalu) akibat dari alasan atau peristiwa nonlokalisasi. Contohnya mungkin termasuk kejahatan dan polusi.

6. Kesesuaian (Conformity)
Kesesuaian ada dimana ada penggunaan seragam dan gaya konstruksi yang konsisten dari properti di subdivisi tertentu.Nilai properti cenderung tetap stabil atau meningkat bila ada kesesuaian. Bagian di mana perumahan bergaya Tudor dan rumah-rumah berukuran serupa akan menjadi contoh kesesuaian.

7. Pengembalian Naik dan Menurun (Increasing and Decreasing Returns).
Peningkatan kembali terjadi ketika perbaikan dilakukan pada properti yang menyebabkan nilai keseluruhan dari properti tersebut meningkat sebagai akibat dari keseluruhan utilitas perbaikan tersebut. Ini juga bisa disebut sebagai penyederhanaan. Penurunan kembali terjadi ketika pemilik properti memperbaiki properti di luar titik pengambilan modal (pengembalian investasi pokok yang asli) pada penjualan; Dalam contoh seperti itu, properti tersebut dikatakan terlalu disempurnakan. Biasanya, hasilnya adalah pemilik properti tetangga mengalami kenaikan nilai properti, sedangkan properti subjek tetap terbatas pada potensi nilainya. Dari sudut pandang penjualan kembali, tidak selalu bijaksana menjadi rumah terbesar atau terbaik di jalan.

NILAI BISNIS REAL ESTATE

VALUE not equals to PRICE and not similar with COST

Nilai tidak sama dengan harga, juga tidak sama dengan biaya. Nilai dapat didefinisikan sebagai jumlah barang atau jasa yang akan ditawarkan di pasar dengan imbalan produk tertentu. Ini juga telah digambarkan sebagai nilai sekarang dari manfaat masa depan yang terkait dengan properti.Dalam real estat, konsep biaya (harga atau pembelian atau produksi) umumnya berkaitan dengan masa lalu, sementara harga (jumlah pertimbangan, biasanya mata uang, bahwa pembeli setuju untuk membayar barang dan penjual setuju untuk menjual barang tersebut untuk) berhubungan dengan saat ini, dan nilai (nilai barang ke satu pihak atau lainnya) berhubungan dengan masa depan.

KARAKTERISTIK REAL ESTATE

Tidak seperti komoditas lainnya, real estat memiliki karakteristik unik yang mempengaruhi nilainya. Ini terbagi dalam dua kategori: 

(1) karakteristik ekonomi dan (2) karakteristik fisik.

Karakteristik Ekonomi
Ada empat karakteristik ekonomi dasar lahan yang akan mempengaruhi nilainya:
-Relatif kelangkaan (scarcity)
-Perbaikan (Improvement)
-Permanensi investasi (Investment)
-Area preferensi (Preferential)

Kelangkaan relatif
Total pasokan tanah tetap-mereka tidak membuat lagi! Kelangkaan berlaku untuk prinsip nilai yang dikenal sebagai penawaran dan permintaan. Secara total, ada tujuh prinsip dasar nilai. Mari kita bahas secara singkat bagaimana prinsip penawaran dan permintaan berkaitan dengan kelangkaan.

Ketersediaan properti untuk dijual atau disewakan pada berbagai tingkat harga menciptakan pasar. Bila ketersediaan produk melebihi permintaan akan produk tersebut, kekuatan ekonomi ini mendorong harga pasar turun. Tentu saja, sebaliknya, ketika permintaan untuk produk melebihi persediaan persediaan yang ada, kekuatan ekonomi ini mendorong harga naik. Oleh karena itu, aman untuk menyimpulkan bahwa harga sebidang properti mencerminkan kelangkaan saat ini dari paket tersebut pada saat itu.

Perbaikan
Pembangunan perbaikan pada satu bidang tanah berpengaruh pada nilai paket tetangga atau pada keseluruhan masyarakat. Misalnya, pembangunan mal atau pemilihan tempat penimbunan bisa mempengaruhi nilai di area yang luas.

Meskipun semua kepemilikan tanah dilengkapi dengan hak untuk memperbaiki, sifat perbaikan sangat dibatasi oleh zonasi lokal. Perbaikan harus selalu dilakukan
- penggunaan hukum;
- sesuai dengan tata cara zonasi; dan
- dibangun sesuai dengan kode bangunan setempat.

Ketiadaan investasi
Karena karakteristik kelangkaan menunjukkan, tanah tidak bisa dibuat atau dihancurkan. Dalam kategori karakteristik ekonomi ini, keabadian menjadi satu-satunya faktor di balik keinginan pembeli untuk menginvestasikan sejumlah besar modal untuk memperbaiki properti. Hasil perbaikan umumnya mengarah ke sisi penawaran. Meskipun perbaikan umumnya berlaku untuk konstruksi baru, struktur yang ada mungkin juga dimusnahkan dan direnovasi. Bahkan jika bangunan lama dirobohkan, perbaikan seperti drainase, listrik, air, dan pembuangan limbah tetap ada; Jadi, secara umum, perbaikan sebelumnya mungkin dapat disembuhkan bila infrastruktur sebelumnya tetap ada.

Preferensi area

Karakteristik ekonomi ini, yang sering disebut situs, mengacu pada pilihan dan preferensi masyarakat untuk wilayah tertentu. Inilah yang membuat satu rumah menjual dua kali lebih banyak dari yang hampir identik di sisi lain kota. Seperti ungkapan lama, tiga faktor terpenting dalam menentukan nilai real estat adalah lokasi, lokasi, dan lokasi. Misalnya, properti yang lebih tua yang berada di area di samping properti baru akan menikmati apresiasi harga hanya karena berada di dekat properti baru ini.


Karakter fisik
Ada tiga ciri dasar fisik tanah:
-Immobilitas (tanah tidak bergerak)
-Kebudayaan tanah (permanen)
-Nonhomogeneity (setiap bidang tanah unik)

Sementara karakteristik fisik dari setiap bidang tanah hanya akan berlaku untuk tanah itu sendiri, karakteristik ekonomi yang dibahas sebelumnya digunakan untuk membandingkan nilai satu bidang tanah dalam kaitannya dengan bidang lainnya.

Imobilitas
Tanah tidak bergerak. Bahkan jika tanah dilepas, bagian permukaan bumi selalu ada. Lokasi geografis tidak akan pernah bisa diubah. Karena tanah tidak bergerak, hukum real estat dan pasar cenderung bersifat lokal.

Hal tdk dpt dihancurkan
Sama seperti tanah tidak bergerak, itu tahan lama dan tidak bisa dihancurkan. Tanah dapat berkurang akibat erosi atau kenaikan sebagai akibat pertambahan; Namun, tanah tidak bisa dibuat atau dimusnahkan.

Nonomomogenitas

Tidak ada dua bidang tanah yang persis sama. Meskipun mungkin ada kesamaan substansial, semua bidang berbeda secara geografis karena masing-masing memiliki lokasinya sendiri.

Direct Capitalization

FUNDAMENTAL ELEMENT IN A FIVE YEARS INVESTMENT.

  

1. Investment Holding Period

Sebagian besar investor tidak berencana untuk memegang atau memiliki investasi mereka selamanya. Karena berbagai alasan, mereka mengantisipasi penjualan dalam jangka waktu yang ditentukan. Khas Periode holding investasi dimodelkan antara lima sampai sepuluh tahun yang lain terkadang digunakan. Dalam menghitung berapa banyak yang harus dibayar untuk hak atas investasi, arus kas yang diharapkan selama periode investasi telah diidentifiksikan.

2.       First Year Period Income

Untuk sebagian besar investasi real estat, pendapatan pertama periode akan menjadi pendapatan operasional bersih satu tahun. Untuk sebuah KPR itu akan menjadi layanan hutang tahunan. Sewa kotor, Pendapatan sewa kotor yang efektif, atau bagian bulanannya juga dapat digunakan untuk menghitung nilai atau menganalisa investasi. Mari kita gunakan laba bersih sebagai contoh. Bila ini masalahnya, banyak variasi harus diperhatikan. Ini bisa merujuk, misalnya,laba bersih diharapkan di tahun pertama hipotetis kepemilikan baru (semua perkiraan nilai pasar membawa asumsi transaksi pada tanggal nilai); laba bersih untuk tahun berjalan, atau tahun sebelum kepemilikan baru; penghasilan tahun yang stabil; atau bersih penghasilan sebelum atau sesudah dikurangi penggantian tunjangan. Selanjutnya, tergantung hak mana yang sedang dinilai, bisa terdiri dari kontrak aktual pendapatan atau pendapatan di sewa pasar. Seperti, pilihannya tidak biasa dan sangat penting mencapai kesimpulan nilai yang benar

3.       Income in Each Subsequent Period of the Investment

Seorang investor atau pembeli mengantisipasi tidak hanya menerima pendapatan periode pertama, tapi pendapatan di masing-masing berikutnya periode investasi. Akibatnya, analisisnya harus mencakup apa yang diharapkan relatif terhadap pendapatan masa depan: akankah tingkat pendapatan naik, apakah akan naik, apakah itu akan terjadi? naik pada tingkat standar, apakah akan menurun, akankah itu terjadi? tidak beraturan?

4.       Reversion

Apa yang akan dijual properti pada akhir masa penahanan periode-atau, dalam kasus hipotek, keseimbangan apa ada-mewakili manfaat lain yang diantisipasi mengalir untuk investor Dalam analisis arus kas diskonto, Jumlah pengembalian sering diperkirakan beberapa persentase nilai sekarang yang tidak diketahui atau dengan menggunakan tingkat kapitalisasi terminal dan penerapan langsung kapitalisasi pada akhir periode holding, misalnya, membagi penghasilan satu tahun, biasanya tahun pertama tahun kepemilikan baru, dengan tingkat tutup terminal.

5.       Yield Rate

Sama seperti pemberi pinjaman mengharapkan untuk menerima kembali jumlah setara dengan jumlah pinjaman ditambah tingkat bunga yang memadai Kembalinya jumlah itu dinyatakan sebagai bunga, investor di real estat mengharapkan untuk menerima kembali apa yang mereka bayar sebuah investasi ditambah pengembalian yang cukup di atasnya, yaitu ditunjukkan oleh tingkat imbal hasil. Nilai sekarang dari arus kas, didiskontokan pada tingkat yield, menghasilkan jumlah investor mampu membayar investasi (nilainya) jika hasil itu tercapai.

Metode Pendekatan Penilaian - Berbagai Versi

Secara Umum ada 3 Pendekatan Penilaian yang berlaku umum yakni:
1. Pendekatan Pasar (Market Approach)
2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Namun dalam Buku SPI terbaru ketiga bagian besar tersebut diatas dibagi lagi menjadi:
1. Pendekatan Pasar (Market Approach) terdiri atas:
      ·     Direct Comparison Method

·     Comparison Method

·     Direct Sales Comparison

·     Sales Comparison

  Nilai Properti = Harga pasar properti pembanding ± adjustment

2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

    Menurut Perhitungan RCN (Reproduction Cost New) atau Biaya Reproduksi Baru (BRB)            dikurangi Perhitungan Penyusutan (fisically, functionally, and econommically)

  

  Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan Terdepresiasi

3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

  Ada 4 Metodologi Untuk mengukur Penilaian sesuai Pendapatan:

      1.     Gross Income Multiplier (GIM ) / Net Income Multiplier (NIM)

2.     Direct Capitalization

3.     Discounted Cash Flow (DCF)

4.     Residual Technique

Sehingga:

Nilai Properti          =   Pendapatan Operasi Bersih

                                         Tingkat Kapitalisasi          

UNDERSTANDING LAND

In economics, land is regarded as one of the four agent of production, along with labor, capital and entrepreneurship

Land can be owned, traded and used by the individuals beside of the property that can be shared by all people and as a commodity

The Attributes of Lands:

-          Each parcels of land is unique, in its location and composition

-          Land is physically immobile

-          Land is durable

-          The Supply of land is finite

-          Land is useful to people

Concept of Land: - Governmental and legal

“The legal profession doesn’t focus on the physical characteristic of the land, but on right and obligation associated with the various interests in land. Such as contractual land transaction, renting the land for usage.

Possible conflict is between private ownership and public use.

Land not only the ground but also; everything that attached to the earth, whether by course of nature, as are tree and herbage, or by the land of man, as are houses and other buildings, it means not only the surface of the earth but everything under it and over it.

So land both is a resource and a commodity, but there are no clear cut solutions to this conflict

Real estate; a physical land and appurtenances affixed to the land, such as structure, its tangible and immobile

So Real estate in the legal definition called includes land and all things that are natural part of land (trees, minerals) as well as all things that are attached to it by people (buildings, site improvements, all permanent building attachments (plumbing, electrical wiring, heating’s systems), as well as built in items (cabinets, elevator) are usually considered as a part of real estate.

Real Property; Includes all interests, benefits, and rights inherent in the ownership of physical real estate. So the real property is the bundle of rights, inherent in the ownership of real estate.

Ownership rights include the right to use real estate, to sell it, to lease it, to enter it, to give it away, or to choose to exercise all or none of these rights.  

Personal property; includes movable items that are not permanently affixed to, or part of the real estate, and not endowed with the rights of real property ownership. The example of personal property such as refrigerators, freestanding shelves. Etc

A trade fixture, not a real estate, but fixture are real estate, a trade fixture are similar with chattel fixture, is an article that its owned and attached to a rented space or buildings by a tenant and used in conducting a business. For examples; restaurants boots, gasoline stations pumps, storage tanks, and the fitness equipment in a health club. So a trade fixture is to be removed by the tenant when the lease expires unless this right has been surrendered in the lease.

Appraisal practices include appraisal, consulting and review.

Mangadar Situmorang, Ph.D: Badan Otorita Danau Toba

Ada tiga kata kunci yang diusung keputusan pemerintah untuk membentuk Badan Otorita Danau Toba.

Pertama, koordinasi. Melalui badan ini seluruh dimensi dari sebuah industri pariwisata dapat disinergikan menjadi sebuah paket yang terintegrasi. Kedua, akselerasi. Melalui badan ini pola kerja yang selama ini lambat dan sangat birokratis dicoba dipercepat dengan otorisasi yang tidak saja koordinatif, tetapi juga instruktif. Ketiga, eksekusi. Dengan otoritas tunggal ini, upaya-upaya kompromi antarsektor dan antarinstansi yang kerap membelenggu keputusan hanya sekadar keputusan akan dapat diatasi. Singkatnya, BODT dimaksudkan untuk sesegera mungkin mengeksekusi amanat- amanat konstitusi, Nawacita, atau janji-janji politik presiden.

Namun, penting untuk mempertanyakan seberapa jauh legitimasi dan efektivitas BODT? Pertanyaan ini sangat pantas dijawab untuk kemudian bisa mengatakan bahwa keberadaan BODT adalah sebuah keniscayaan yang patut diapresiasi.

Otoritas pariwisata

Sejumlah kalangan antusias menanggapi keputusan pemerintah membentuk BODT yang mengemban amanah menjadikan Danau Toba sebagai Monaco of Asia. Walau tidak banyak yang tahu seperti apa itu Monaco atau di mana letak quasi-negara itu, asosiasi instinktif mereka menggambarkannya sebagai sebuah tempat atau situasi yang luar biasa hebatnya, gemerlap, hidup, dan penuh daya pikat.

Itu artinya kawasan Danau Toba, yang selama ini dikenal remote, tertinggal, dan bahkan terancam, akan segera berubah menjadi sangat dekat, mudah dijangkau, dan tempat yang amat menyenangkan dan menghibur. Bersamaan dengan itu, terbayangkan pula kedatangan puluhan ribu wisatawan dari berbagai penjuru mata angin dengan membawa banyak uang untuk dibelanjakan. Pertumbuhan ekonomi dan kesejahteraan sosial sekitar 600.000 penduduk yang tersebar di tujuh kabupaten sekelilingnya akan meningkat. Antusiasme berjangka pendek, tetapi lebih realistis ditunjukkan oleh mereka yang memiliki naluri bisnis sangat tajam.

Mengetahui pemerintah akan menggelontorkan sekitar Rp 21 triliun untuk mengubah Danau Toba sebagai destinasi wisata internasional, mereka mulai menyusun strategi dan langkah-langkah taktis agar bisa mendapat bagian dari berbagai proyek pembangunan baik yang meliputi infrastruktur, seperti pembangunan Jalan Tol Kualanamu-Parapat, jembatan atau bahkan bandara, maupun yang terkait struktur utama dari sebuah industri pariwisata, seperti perhotelan, agen perjalanan, restoran, dan berbagai EO ragam pertunjukan yang akan disuguhkan. Tak tertutup kemungkinan, para pebisnis hitam boleh jadi sudah menyusun daftar usaha yang mungkin dilakukan, termasuk yang berkategori gelap dan ilegal.

Bagi pemerintah sendiri menyulap Danau Toba sebagai tujuan wisata dunia bukanlah sebuah imajinasi. Pemerintah membangun sebuah proyeksi yang berbasis kalkulasi ekonomis dan teknokratis sekaligus politis, sehingga realisasinya tampak sebagai sebuah keniscayaan.

Tidak perlu mempertanyakan legitimasi pembentukan BODT, karena itu adalah prerogatif presiden. Yang patut ditekankan adalah signifikansi pariwisata sehingga ia seakan memiliki kekuatan pemaksa, hingga seorang presiden dan para menteri pun tidak boleh mengabaikannya. Sebagaimana sering dikemukakan pariwisata merupakan salah satu sektor penting yang menunjang pertumbuhan ekonomi global (3-4 persen) dan nasional (9-10 persen).

Menurut para ahli industri, pariwisata memiliki multiplier effect yang luas. Juga dikemukakan bahwa pariwisata merupakan sektor ekonomi yang tidak terlalu rentan terhadap krisis ekonomi global dan bisa sebagai sabuk pengaman perekonomian nasional apabila krisis terjadi. Eksplanasi makro ini juga berlaku untuk Provinsi Sumatera Utara dan tujuh kabupaten yang terdapat di sekitar Danau Toba.
Potensi wisata yang luar biasa yang dimiliki kawasan Danau Toba tampaknya telah mendorong presiden dan Menteri Koordinator Bidang Maritim dan Sumber Daya Rizal Ramli segera mengonversikannya menjadi sumber penerimaan devisa. Sebagai international geopark warisan sejarah bumi dan turut membentuk peradaban umat manusia, puncak-puncak gunung yang melingkari danau yang luas dan tenang itu adalah komoditas bernilai jual tinggi dan menghasilkan devisa negara.

Proyek dan proyeksi

Hitung-hitungan ekonomis Rizal Ramli tentulah tidak berujung hanya dengan munculnya berbagai proyek-proyek yang bersifat sektoral dan sesaat. Pak Menteri ini pasti telah merangkai sebuah proyeksi tentang ekowisata Danau Toba yang multidimensi, komprehensif, dan berkelanjutan. Proyeksi semacam itu akan memperkuat legitimasi dan efektivitas BODT.

Pertama, BODT perlu sejak awal menyadari bahwa Danau Toba dan kawasan sekitar bukan semata-mata obyek alam, melainkan juga obyek kultural. Masyarakat di sekitar memiliki sejarah dan keterikatan dengan alam. Bangunan kultural ini tidak hanya menghadirkan keunikan, keagungan, atau keluhurannya, tetapi juga termasuk kelemahan dan kekurangannya. Bagi sebagian masyarakat, khususnya subetnik Toba, kaki gunung (pusuk) Buhit diyakini sebagai tempat lahirnya si Raja Batak dan asal-usul masyarakat Batak.
Dari daerah inilah keturunannya selanjutnya menyebar (diaspora) baik di sekitar Danau Toba dan Samosir maupun ke daerah lain di Sumatera, Indonesia, serta mancanegara. Belakangan ini, semakin banyak praktik di mana orang Batak yang meninggal di perantauan dibawa pulang dan dimakamkan di daerah asalnya. Dengan kata lain, Samosir dan daerah sekitar Danau Toba tidak hanya bermakna sebagai tempat (locus), tetapi habitus yang menyatupadukan aspek-aspek teritorial, kultural, dan spiritual. Karena itu, menjadi perlu untuk mengkhawatirkan apakah ritual-ritual semacam itu akan menjadi komoditas yang juga akan “dijual”.

Kedua, sangat penting pula menegaskan bahwa masyarakat setempat harus menjadi pelaku utama dalam pengembangan budaya baru bernama industri pariwisata ini. Walaupun orang Batak biasa dikenal pintar, tegas, pekerja keras, toleran, dan memiliki kemampuan adaptasi yang luar biasa, semua karakteristik itu tidak lantas sejalan dengan tuntutan usaha jasa pariwisata. Layanan berstandar internasional sebagaimana diinginkan boleh jadi merupakan kualifikasi yang justru akan memarjinalkan dan mengeliminasi. Sementara itu, kepintaran dan ketegasan pun tidak selalu berkorelasi positif dengan kesediaan berbagi atau menerima. Justru perlu diantisipasi bahwa sikap-sikap dasar semacam itu akan menjadi sumber konflik, entah horizontal atau vertikal, dan menjadi kontraproduktif terhadap akselerasi seperti yang diinginkan.

Karena itu, tampak cukup jelas bahwa bila BODT ingin menjalankan peran sebagai koordinator, akselerator, dan eksekutor dengan legitimasi dan efektivitas yang tinggi, diperlukan desain pembangunan ekowisata yang berbasis masyarakat (community-based ecotourism) dan sungguh-sungguh memerhatikan respek budaya dan konservasi lingkungan (cultural and environmental conservation). Peran koordinatif yang dijalankan BODT pun hendaknya lebih bersifat fasilitatif dan kolaboratif. Dengan demikian, tetap terbuka ruang bagi masyarakat, dunia usaha, dan pemerintah kabupaten untuk ambil bagian dalam seluruh proses pembangunan, mulai dari perencanaan, pelaksanaan, dan keberlanjutannya.

Tidak dapat dimungkiri bahwa semua prinsip di atas akan mewujudkan sustainable ecotourism yang berarti kawasan wisata Danau Toba akan menjadi destinasi yang akan berlangsung untuk selamanya. Ini bukan kumpulan proyek jangka pendek dan sektoral. Pengadaan dan pembangunan infrastruktur, seperti jalan, jembatan, dermaga, atau fasilitas fisik lainnya dan penataan tata ruang, mungkin bisa dilakukan dalam waktu yang relatif lebih singkat (misalnya sampai 10 atau 15 tahun); tetapi konservasi alam dan nilai-nilai historis dan budaya masyarakat harus terus berlangsung karena sesungguhnya kegiatan dan manfaat ekonomi yang akan diperoleh semuanya bertitik tolak pada konservasi alam, sejarah, dan budaya masyarakat setempat.

Karena itu, keputusan pemerintah mendirikan BODT harus dibaca sebagai mengemban misi ganda yang tidak bisa dipisahkan: merawat (konservasi) dan memanfaatkan (utilisasi). BODT ditujukan untuk memuliakan seluruh kekayaan alam, budaya, tradisi, dan masyarakat, dan pada saat bersamaan memanfaatkannya sebagai sumber pendapatan dan pembangunan masyarakat secara berkelanjutan.


MANGADAR SITUMORANG

(Rektor Universitas Katolik Parahyangan)



Versi cetak artikel ini terbit di harian Kompas edisi 10 Februari 2016, di halaman 7 dengan judul “Badan Otorita Danau Toba”.