HBU dan Non HBU dalam Properti

HIGHEST AND BEST USE – INTERIM USE 

(Including Rental Apartments and Seniors Housing)

COMPLIANCE CHECKLIST

1. Menguji properti dalam transisi untuk menentukan apakah perbaikan terus berkontribusiterhadap nilai tanah atau tidak.
2. Atribut HBU harus ditambahkan untuk semua properti dalam transisi / ditentukan sebagai penggunaan sementara (Ketika Non-HBU, Pendapatan tidak mendukung nilai tanah)
3. Gunakan Pendekatan biaya untuk : Non HBU, dengan cara meningkatkan tingkat depresiasi maksimum (pada peningkatan RCN) dan tentukan nilai nominal perbaikan dan pembongkaran akibat tidak menghasilkan (potensial use)
4. Nilai Pebaikan hrs mencerminkan nilai kontribusi hingga masa proyeksi pembangunan kembali
   
   
   
   
   
   
   Nilai Kontribusi (Contributory Value)
   1. Review penilaian untuk menentukan apakah perbaikan berkontribusi terhadap nilai pasar.
   
   o Asumsi:
   Sudah ditentukan bahwa pendekatan pendapatan terhadap nilai tidak mendukung nilai tanah yang ada (nilai pendapatan kurang dari nilai tanah dengan perbandingan langsung).
   
   
   2.  Tentukan periode holding (holding period) yang diantisipasi sebelum pengembangan situs ke HBU. Penentuan ini harus didasarkan pada aktivitas pasar, bukan rencana pengembangan pemilik properti sendiri. Periksa waktu pengembangan properti serupa di pasar kompetitif subjek (CMS).
   
   
   3.  Tentukan pendapatan operasional bersih (NOI) dari perbaikan yang ada dengan menggunakan faktor ekonomi saat ini untuk setiap tahun perkiraan jangka waktu pemeringkatan mengingat kenaikan kekosongan dan penurunan suku bunga yang cenderung turun (ingatlah bahwa pendapatan harus terus menurun seiring dengan perkiraan pendekatan penghancuran).
   
   
   4.  Tentukan biaya pembongkaran. Informasi dapat diperoleh dari Marshall & Swift (M & S) atau diskusi dengan kontraktor pembongkaran lokal. Sumber lain bisa jadi pengembang yang baru saja membongkar perbaikan menghasilkan pendapatan yang ada untuk membuat jalan bagi perkembangan baru di mata pelajaran CMS.
   
   
   5.  Diskon biaya NOI dan pembongkaran setiap tahun pada akhir periode holding sampai tanggal penilaian. Dengan aman diasumsikan bahwa NOI akan menurun seiring berakhirnya periode holding period.
   
   
   6.  Jika nilai sekarang bersih setiap tahun NOI dikurangi nilai sekarang bersih dari biaya pembongkaran adalah positif, perbaikan tersebut memiliki nilai kontribusi dan merupakan penggunaan sementara. Nilai ini harus ditambahkan ke nilai pasar tanah di HBU untuk memperkirakan total nilai pasar properti.
   
   
   7.  Jika, setelah perhitungan ini, penyempurnaan tersebut memberikan nilai nominal, mohon gunakan nilai perbaikan yang disepakati secara maksimal.
   
   
   
   
   PERHATIAN: Tentukan apakah properti tersebut mengandung kelebihan atau kelebihan tanah. Bila aliran pendapatan properti tidak mendukung nilai tanah, tinjauan diperlukan untuk memastikan tidak ada kelebihan / surplus lahan. Jika kelebihan / surplus lahan ada, perbaikan mungkin bukan penggunaan sementara dan pada akhir masa umur ekonomis property tsb.
   
   
   
   
   
   
5. Selesai