KRITERIA MENGHITUNG PENYUSUTAN (DEPRESIASI) BANGUNAN UNTUK MENCARI NILAI BANGUNAN SAAT INI (PRESENT VALUE OF BUILDINGS)

Perhitungan Penyusutan adalah salah satu hal yang paling lazim dilakukan ketika mengukur sebuah kegunaan barang (nilai barang) saat ini. Dengan menghitung Nilai Penyusutan saat ini kita bisa mendapatkan nilai dari sebuah barang (bergerak maupun tak bergerak diluar tanah.

Dalam menghitung Nilai Suatu Aset (Aktiva), seperti Bangunan (Tidak Bergerak) ada beberapa unsur yang harus diketahui:

Luas Bangunan = (Unsur Panjang (P), Lebar (L), Tinggi (T), Portal(Jarak Kolom), Kolom.

Secara teknis untuk mendapatkan Nilai Pembuatan Baru Bangunan seperti Gedung secara detail perlu mengetahui  beberapa detail perhitungan sbb:

-          Perhitungan Pekerjaan dan Beton (concrete)

-          Perhitungan Pekerjaan Atap (roof)

-          Perhitungan Pekerjaan Lantai (floor)

-          Perhitungan Pekerjaan Pintu dan Jendela (windows and doors)

-          Perhitungan Pekerjaan Instalasi (electrical and mechanical)

-          Perhitungan Pekerjaan Teras (terrace, canopy, and relaxing area)

-          IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)

-          Lain-Lain (Overhead)

-          Biaya Design & Contractor

-          PPn (VAT) Value, etc.

Nilai Bangunan harus setara dengan Biaya Pembuatan Baru Bangunan (Replacement Cost New/RCN). Hal ini juga bisa diasumsikan sama dengan seseorang yang berencana mendirikan sebuah Gedung, sang kontraktor (perencana) perlu membuat sebuah anggaran bangunan yang sesuai kebutuhan, dan sesuai kecukupan modal.

Selanjutnya Nilai RCN Sebuah Bangunan ( seperti Gedung) perlu disusutkan sesuai tahun berdirinya sebuah Gedung, secara interview atau dengan melihat sertifikat bangunan. Identifikasi dan pengamatan secara visual (visual outlook) saat survey juga sangat diperlukan.

Karena Sebuah Gedung yang sudah lama bisa kelihatan baru (secara visual) karena perawatan yang cukup baik. Biaya Perawatan bangunan juga bisa turut serta dipertimbangkan, untuk memperoleh Nilai Pasar bangunan pada saat ini.

Metode Penyusutan dalam Menilai Bangunan ada 3 yakni:

-          Penyusutan Fisik/ physical deterioration

-          Keusangan Fungsional/ functional obsolescence

-          Keusangan Ekonomis/ economic obsolescence

Contoh Kasus:

1.      Tahun Pembangunan (Gedung)                      :           2001

2.       Umur Bangunan Saat ini (Visual)                  :           4 Tahun

3.      Usia Teknis Bangunan                                    :           40 Tahun

4.      Total Persentase (Constant/Tot.Percentage)   :           100 %

5.      Biaya Reproduksi Baru                                   :           -

Constant Percentage   :           100%

1.      Recapture Rate :   (Constant presentage / Usia Teknis Bangunan) = 100/40 = 2,5%

2.      Functional Obsolescence: (Constant precentage/(Usia Teknis Bangunan - Usia bangunan saat ini) = 100/ (40^Th – 4^th ) = 2,8%.

3.      Physical Obsolescence : (Umur Bangunan Saat Ini x Functional Obsolescence) = 40^th x 2,8% = 11%

4.      Economic Obsolescence : Functional Obsolescence x (Constant Percentage - Physical Depreciation) = 2,8%  x (100% - 11% ) = 2,5%

Total Depreciation (%):

Total Penyusutan (Depreciation): 2,5% + 2,8% 11% + 2,5% = 16,40%

Total Depreciation (Rp): Total Depreciation (%) x RCN

                  

Perhitungan detail penyusutan tersebut berlaku untuk bangunan apa saja dan semua aset dengan menggunakan cost approach asalkan memenuhi unsur/faktor tersebut diatas.

Biaya Reproduksi Baru adalah sama dengan Pembuatan Baru Bangunan/ RCN (Replacement New Cost) dicari dengan memperoleh hasil dari penjumlahan seluruh anggaran (perhitungan pekerjaan) untuk beton, plafon, lantai, jendela, electrical bahkan pajak dari sebuah rumah.

Total Depresiasi (Rp) = Total Percentase Penyusutan Bangunan (%) x Nilai RCN (Rp)

Total Depresiasi (Rp) = 16, 40% x Nilai Biaya Reproduksi Baru/RCN (Rp)

Maka Diperoleh Nilai Pasar (Market Value) dari Bangunan (Gedung) tersebut :

Nilai Pasar (Market Value) = Biaya Reproduksi Baru (Rp) – Total Depresiasi (Rp).

ESTIMASI BANGUNAN : Gedung Kantor dan Mes
Panjang    :		11,5	Meter
Lebar        :		9	Meter
Tinggi       :		3	Meter
Portal (jarak kolom)  :		4	Meter
Kolom       :		8	Unit
No.	U R A I A N	Vol.	Satuan	Harga	Jumlah
1.	PEKERJAAN PONDASI & BETON
	Galian tanah	46,33	m3	6.000	277.965
	Urugan kembali	(9,83)	m3	3.500	(34.404)
	Pondasi beton	3,87	m3	400.000	1.546.900
	Pondasi batu kali	43,58	m3	115.000	5.011.125
	Sloof	8,72	m3	400.000	3.486.000
	Kolom beton 30/30	3,44	m3	420.000	1.445.850
	Ring balk	8,72	m3	420.000	3.660.300
2	PEKERJAAN ATAP
	Atap Aluminium gelombang	129,38	m2	22.000,00	2.846.250
	Rangka atap besi siku	5.712,00	kg	2.000,00	11.424.000
3	PEKERJAAN LANTAI
	Lantai beton workfloor 5 cm	5,18	m3	140.000	724.500
	Lantai keramik 30/30	450,00	m3	45.000	20.250.000
	Dinding bata plester	299,16	m2	42.500	12.714.300
4	PEKERJAAN PINTU/JENDELA
	Pintu teakplywood	18,00	m2	175.000	3.150.000
	Pintu kaca/aluminium	4,50	m2	225.000	1.012.500
	Jendela kaca/nako/kusen kayu	51,84	m2	115.000	5.961.600
	Plafond plywood	564,00	m3	24.000	13.536.000
5	PEKERJAAN INSTALASI
	Penerangan listrik	103,50	m2	10.500	1.086.750
	Instalasi plumbing	103,50	m2	5.000	517.500
	Sanitair	5,00	unit	750.000	3.750.000
6	PEKERJAAN TERAS	12	m2	75.000	900.000
7	I M B	103,5	m2	5.000	517.500
				J U M L A H	93.784.636
	Lain - lain (overhead)	10,00	%		9.378.464
				J U M L A H	103.163.099
	Biaya Design	4,00	%		4.126.524
	Keuntungan	7,00	%		7.221.417
				J U M L A H	114.511.040
	PPn	10,00	%		11.451.104
	Biaya Pembuatan Baru/RCN	104		1.217.026	125.962.144
	Depresiasi: Fisik	11,4%
	Ekonomi	3%
	Fungsi	2,9%
	Total Depresiasi (%)	16,8%
	Total Depresiasi (Rp)				21.182.206
	Nilai Pasar (Rp)				104.779.939
	Usia Teknis 40 Tahun, Usia Saat Ini 2 Tahun (Visual)

Tata Cara Pelaksanaan Penghapusan Barang Milik Negara (BMN)

Satu lagi peraturan di bidang pengelolaan BMN terbit di triwulan I tahun 2014, yaitu Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor: 50/PMK.06/2014 tentang Tata Cara Pelaksanaan Penghapusan Barang Milik Negara (BMN). PMK tersebut ditetapkan pada tanggal 14 Maret 2014 dan diundangkan tanggal 17 Maret 2014 dalam Berita Negara RI tahun 2014 Nomor 341.

Peraturan ini mencabut ketentuan mengenai penghapusan BMN yang sebelumnya diatur dalam PMK Nomor: 96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan BMN. Dengan demikian, sudah ada dua ketentuan yang dicabut dan dinyatakan tidak berlaku dari PMK 96/PMK.06/2007 yaitu terkait sewa BMN (dicabut oleh PMK 33/PMK.06/2012) dan terkait penghapusan BMN. Ketentuan lainnya yang tidak dicabut dari PMK 96/PMK.06/2007 masih tetap berlaku.

PMK 50/PMK.06/2014 hadir dengan memberikan pengaturan yang lebih jelas dibandingkan dengan peraturan pendahulunya. Selain itu, ada beberapa hal baru yang diatur sebagai respon atas praktik penghapusan BMN berdasarkan peraturan yang lama. Hal-hal baru tersebut sebagai berikut.

Prinsip umum penghapusan (alur pelaksanaan penghapusan)

Dalam PMK 96/PMK.06/2007, penghapusan dilakukan sebelum dilakukannya pemindahtanganan/penyerahan kepada pengelola/alih status penggunaan (sebelum adanya berita acara serah terima). Sedangkan dalam PMK 50/PMK.06/2014, penghapusan dilakukan setelah pemindahtanganan/penyerahan kepada pengelola/alih status penggunaan.

Pengaturan penghapusan BMN pada Pengelola Barang lebih rinci

PMK 96/PMK.06/2007 mengatur tahapan penghapusan secara umum dan tidak dirinci pada penyebab penghapusan. Sementara itu, PMK 50/PMK.06/2014 telah mengatur secara lebih rinci sesuai dengan alasan dilakukan penghapusan, yang meliputi Pemindahtanganan; Putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan sudah tidak ada upaya hukum lainnya; Pemusnahan; Sebab-sebab lain; Penyerahan kepada Pengguna Barang; dan Melaksanakan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Penghapusan BMN berupa Aset Tak Berwujud (ATB)

Dalam pengaturan penghapusan, PMK 96/PMK.06/2007 tidak secara eksplisit mengatur mengenai penghapusan aset tidak berwujud. Sedangkan PMK 50/PMK.06/2014 telah secara eksplisit mengatur mengenai tata cara penghapusan aset tidak berwujud.

Penghapusan BMN karena sebab-sebab lain:

Dalam PMK 96/PMK.06/2007 tidak secara terinci mengatur sebab-sebab lain yang secara normal dapat diperkirakan wajar menjadi penyebab penghapusan. Sementara itu, PMK 50/PMK.06/2014 menyajikan secara lebih terinci prosedur penghapusan karena sebab-sebab lain, yaitu hilang; rusak berat, susut, menguap, mencair, kadaluwarsa, mati/cacat berat/tidak produktif untuk hewan-ikan-tanaman; dan keadaan kahar (force majeur) sebab-sebab lain yang secara normal dapat diperkirakan wajar menjadi penyebab penghapusan mencakup BMN rusak berat.

Penambahan jangka waktu penerbitan keputusan penghapusan pada Pengguna Barang

Sebelumnya jangka waktu diterbitkannya keputusan penghapusan sesuai PMK 96/PMK.06/2007 adalah paling lama 1 (satu) bulan sejak tanggal persetujuan pemindahtanganan/alih status BMN ditandatangani. Dalam praktek, jangka waktu 1 (satu) bulan dirasakan terlalu singkat. Oleh karena itu, PMK 50/PMK.06/2014 mengatur bahwa Keputusan Penghapusan BMN diterbitkan paling lama 2 (dua) bulan sejak tanggal Berita Acara Serah Terima (BAST).

PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN

Properti Industri Mesin dan Peralatan Terdiri dari:
A. Tanah
B. Bangunan
C. Sarana Pelengkap
D. Mesin-mesin dan Peralatan
E. Kendaraan Bermotor
F. Alat Berat
G. Fixture dan Furniture

Penilaian mesin adalah pekerjaan Penilai untuk memberikan suatu opini nilai ekonomi atas suatu mesin. Nilai mesin merupakan konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara mesin yang tersedia untuk dibeli / dijual oleh mereka yang membeli dan menjualnya. Nilai mesin bukan merupakan suatu fakta tetapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas mesin pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi tertentu.

Mesin dapat dikategorikan sebagai obyek khusus karena tidak adanya pasar properti sejenis atau properti yang dirancang khusus untuk penggunaan yang khusus pula, serta sifat-sifat khusus lainnya, antara lain :
• Mesin dirancang khusus dalam kaitan lokasi, terkadang dalam satu negara hanya ada satu macam mesin
• Mesin telah mengalami modifikasi tertentu.
• Pasar mesin bersifat inactive, sehingga sumber informasi sering kali terasa terbatas.
• Mesin kebanyakan diproduksi di luar negeri, sehingga sering kali ditemukan kesulitan untuk mengetahui harga barunya, apalagi kalau mesin impor yang dinilai merupakan mesin impor sudah dalam bekas sebelumnya .

Hal-hal yang perlu diketahui dalam penilaian mesin:
• Definisi dan Interprestasi Mesin,
• Penggolongan mesin dalam pasar properti
• Asumsi dan pernyataan standar dalam penilaian mesin
• Penyebab timbulnya nilai mesin
• Dasar penilaian mesin
• Faktor-faktor yang mepengaruhi nilai mesin
• Prosedur penilaian mesin
• Analisa penyusutan mesin
• Umur mesin
• Apa sebaiknya yang harus dilakukan oleh penilai sehubungan sifat khusus yang dimiliki oleh mesin.

Definisi Mesin:
Paduan Penerapan Penilaian Indonesia 3 (PPPI 3)

Mesin dan Peralatan. Aset berwujud selain dari “realty”, dimana;
Aset yang dimiliki untuk digunakan dalam suatu produksi yang berkelanjutan termasuk bangunan khusus, mesin (mesin-mesin individual atau sekumpulan mesin-mesin, perlengkapan dagang, dan pengembangan / penambahan oleh penyewa), dan kategori aset lainnya yang sejenis.

Aset berwujud, dimana;
(a) dimiliki suatu entitas untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang
atau jasa, untuk disewakan kepada pihak lain, atau untuk administrative; dan
(b) diharapkan untuk digunakan selama lebih dari 1 periode.

Kategori mesin dan peralatan adalah:
• Pabrik (Plant)
Adalah aset yang tergantung / melekat tak terpisahkan dengan asset lainnya, dan dapat meliput bangunan-bangunan khusus, mesin-mesin dan peralatan.
• Mesin (Machinery)
Adalah mesin-mesin individual atau sekumpulan mesin-mesin. Mesin merupakan suatu perangkat yang digunakan untuk suatu proses tertentu dalam kaitannya dengan suatu operasi perusahaan atau bisnis.
• Peralatan (Equipment)
Adalah aset-aset lain yang digunakan untuk membantu operasi perusahaan atau bisnis.

Adapun jenis-jenis mesin dan peralatannya terdiri dari:

Mesin Produksi
Mesin-mesin perkakas
Mesin-mesin utilitas
Mesin dan peralatan listrik
Mesin-mesin pengangkut atau pengangkat
Alat transportasi atau kendaraan
Alat-alat berat
Alat-alat penelitian

1. Mesin-mesin Proses Produksi
Adalah mesin-mesin yang digunakan secara langsung ataupun tidak langsung untuk menghasilkan suatu produk, setelah melalui suatu proses produksi, contoh mesin proses produski, yaitu:
· Mesin Industri Perkayuan :
Logging, Sawmill, Plywood, mesin produk kayu olahan
· Mesin Industri Logam :
Foundry / Peleburan baja, pembuat cannal, pipa, pelat, mesin
· Mesin Industri Plastik :
Injection moulding, hopper, packaging , dies/cetakan
· Mesin Industri Kertas :
Paper Pulp making, Bleaching, Stretching, Rolling, Coiling
· Mesin Industri Kimia :
Reactor, Presser Vessel, Destilizing, Absorber, heat exchanger
· Mesin Industri Pangan :
Makanan : Cleaning, washing, milling, sifter, packing. Minuman : Distilizing, Pasturizing, colling unit, bottling, packing
· Mesin Industri Tekstil :
Blowing, Drawing, Carding, Spinning, Winding, Garment
· Mesin dan Alat Pertanian & Peternakan :
Alat pemanen, alat pembajak, mesin pengolah teh/kopi, alat penetas telur, alat pertambakan, mesin pengolah minyak sawit
· Mesin dan Alat Pertambangan :
mesin pengolahan batu bara : Dredger, Conveyor, Scraper, mesin pengolahan minyak : Oil Refinery, Rig

2. Mesin Perkakas
Adalah mesin-mesin yang digunakan untuk mengubah bentuk suatu benda dengan cara memotong/ membuang bagian-bagian benda tersebut dalam bentuk geram (chip), contoh mesin perkakas, yaitu:
- Mesin Bubut
- Mesin Ketam
- Mesin Bor
- Mesin Frais
- Mesin Gergaji
- Mesin Gerinda
- Mesin Las

3. Mesin-mesin Utilitas
Adalah mesin-mesin yang menghasilkan suatu tenaga yang berasal dari tenaga lain sehingga dapat dimanfaatkan untuk penggunaan mesin lainnya, contoh mesin utilitas, yaitu:
- Ketel Uap
- Pompa
- Kompresor
- Blower
- Unit Pendingin

4. Mesin-mesin Peralatan Listrik
Adalah mesin atau peralatan yang digunakan untuk membangkitkan tenaga listrik atau untuk sistem penyalurannya, contoh mesin peralatan listrik, yaitu:
- Generator Listrik (Genset)
- Turbine Generator
- Motor Listrik
- Transformer
- Panel
- Jaringan Kabel Listrik

5. Mesin Pengangkat / Pengangkut
Adalah mesin atau peralatan yang digunakan untuk memindahkan bahan baku / barang jadi dari suatu tempat ke tempat yang lain, contoh mesin pengangkat / pengangkut, yaitu:
- Conveyor
- Elevator
- Keran Angkat ( Cranes)
- Takel (Hoist – Crane)
- Forklift

6. Alat Transportasi / Kendaraan
Adalah mesin atau alat untuk mengangkat manusia, bahan baku, barang hasil jadi dari suatu tempat pindah / bergerak ketempat lain melalui jarak tertentu, baik melalui darat, laut, maupun udara, jenis kendaraan sebagai berikut:
- Mobil Penumpang
- Mobil Barang
- Sepeda Motor
- Pesawat Terbang
- Kapal Laut

7. Alat-alat Berat
Adalah mesin atau peralatan yang banyak digunkan dalam tugas yang berat seperti untuk pembangunan, pertanian, pertambangan, dan sebagainya. Jenis alat berat yaitu:
- Traktor
- Bulldozer
- Loader
- Excavator
- Motor Grader
- Road Roller
- Compactor
- Asphalt Mixing Plat (AMP)
- Concrete Batching Plant

8. Peralatan laboratorium dan Alat Penelitian
Adalah peralatan yang digunakan untuk melakukan penelitian baik didalam laboratorium maupun dilapangan, baik untuk pekerjaan presisi ataupun tidak. Jenis peralatan untuk penelitian yaitu:
- Alat test / Peralatan Laboratorium
- Timbangan
- Alat Ukur
- Alat Pemanas / Pengering